【初心者でも分かる】不動産投資について解説！！
株式投資、FX、暗号資産、ETF。コロナ渦以降、資産形成について考える機会が増え、投資ブームが起こっていますが不動産投資についてはどのようなイメージをお持ちでしょうか。
あまり詳しくない方にとっては高額なため難しそう、元の資金がないからできないなど他の投資に比べて敬遠されがちではないかと思います。
今回はそのようにお考えの初心者の方に向けて、不動産投資について簡単に解説していきます。必要な元手やメリット、ポイントについて分かる内容となっております。
投資とは
投資とは利益を見込んでお金を投じることです。利益が出ることもあれば、損をしてしまう（元本割れ）こともあります。
投資による収益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。不動産投資も含め、基本的にどの投資もこの2つに分類できます。
投資による収益
●インカムゲイン(Income Gain)
インカムゲインとは、株式投資における配当のように資産を保有することで得られる利益のことです。不動産投資においては家賃収入が該当します。
家賃はコロコロ変わるものではないため、不動産価格の短期的な変動による影響は少なく、安定的に収益が得られる一方で、年間利回りが数パーセント程度のため大きなリターンにはならず、コツコツと利益を得るモデルです。
●キャピタルゲイン(Capital Gain)
キャピタルゲインとは資産を売却することで得る利益のことで、簡単に言うと安く買って高く売るという方法です。
2,000万円で買った区分マンションを2,500万円で売却した場合、500万円が利益(キャピタルゲイン)となります。※税金、手数料は考慮せず大きな利益が得られる期待が高い分、損失が大きくなる可能性もあります。
不動産を取得後、最初の数年は保有することで家賃収入を得る。その後、不動産を手放し売却益を得る。
というようなインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことも可能です。
昨今ではいきなり売却益を狙うというよりは家賃収入を得る投資が主流となっています。
不動産投資の種類は主に6つ
不動産投資と一口に言っても様々な種類があります。そもそも不動産にも戸建て、マンション、アパートがあり、新築、中古、一棟、区分、土地のみと選択肢が多くあります。
それぞれに特徴があり、必要な資金やメリット・デメリットが異なりますので、自分にあったものを選ぶことが大切です。
不動産投資は大きく分けると次の6種類に分かれます。
それぞれメリット・デメリット、どのような人に向いているのかを解説していきます。
一棟マンション、一棟アパート投資
マンションやアパートを一棟丸々所有し、各部屋から家賃収入を得る方法です。
３〜４部屋の小規模なアパートから、何１０部屋もあるような大規模マンションまでありますが、初心者にはハードルが高いためオススメはできません。
基本的には短期で売買をするよりも長期間保有して運用していきます。
入居者が定着すれば安定的に収益を得ることができ、もし空室が出来てしまっても他の部屋に入居者がいれば収益が0になることはないのでリスクは分散されます。
土地から新築する方法と既に入居者のいる中古の物件を購入する方法があり、いずれも初期費用は高額になります。
一棟マンション、一棟アパート投資のメリット
- 空室リスクが分散される(家賃収入が0になることはほぼ無い)
- 銀行金利より利回りが高い
- 高いリターン（収入金額）が期待できる
- 資産価値が高い
一棟マンション、一棟アパート投資のデメリット
- 初期費用が高い
- 維持管理費が高額、手間が多い
- グロスが高いため売却時に買い手が見つかりにくい可能性がある
区分マンション投資
マンションの1部屋のみを所有して行う投資です。ワンルームマンション投資などと呼ばれることもありますが、ワンルームだけでなくファミリー向けの部屋で行うこともあります。
一棟を購入するよりも初期費用・物件費用が安く済み、管理も一部屋のみでラクというメリットがある一方で、収入金額は大きくなく、利回りも低くなることが多いため、大きく儲かるというものではありません。
一棟の不動産や戸建てよりも売却がしやすいため、手放す時（売却時）に買い手が見つからないリスクが抑えられます。
また、家賃収入だけでなく短期売買をして利益を得る方法もあります。
区分マンション投資のメリット
- 自己資金が少なくても始められる
- 選べる物件が多い
- 売却がしやすい
- 維持管理費が安い、管理の手間がほぼかからない
区分マンション投資のデメリット
- 空室リスクがある
- 利回りが低い、収入金額が低い、赤字になる可能性も
- 管理費や修繕積立金の負担
戸建て投資
一戸建てを貸し出して家賃収入を得る方法です。
一棟マンション・アパートと比較すると、同じように高額な初期費用がかかる割に収益元は一箇所(貸し出す先は1家族)のみのため、わざわざ土地を購入し、新築して始めるにはメリットが少ないと思います。
アパートやマンションなどの一棟が建てられない土地を所有している人、安価で中古戸建てを購入できる場合、もしくはすでに戸建てを所有していて、転勤等の理由により引っ越すタイミングで貸し出したいという方におすすめの方法です。
ただし、安価な中古戸建ての場合、老朽化による修繕費がかかるリスクがあります。
また、中古戸建てが借地権の場合、建物を貸す際に地主の許可が必要になるため注意が必要です。
戸建て投資のメリット
- ファミリー層がターゲットのため長期間の入居が期待できる
- アパートが建たない土地を有効活用できる
- 資産価値が高い
- 一棟アパートやマンションよりも売却がしやすい
戸建て投資のデメリット
- アパートや区分よりも需要が少なく、入居までのハードルが高い
- 区分よりも維持、管理費が高い
底地投資
「底地」とは、土地所有者がその土地の使用権を第三者に貸し出している土地のことを指します。
借地権付き土地とも呼んだりします。
土地を貸すことで地代（使用料）を得ることができますが、自身が土地を自由に使えないという制約が伴います。
このため、底地は一般的な需要が少なく、市場での取引も活気がありません。底地は、更地に比べてかなり安い価格で取引されることが一般的です。
また、底地は収益として、地代のほかに一時金として権利金・各種承諾料・更新料といった収入も見込めます。
底地投資のメリット
- 土地を所有していれば初期費用無しで始められる
- 土地を貸すだけなのでメンテナンス費用が掛からない
- 更地より第三者が建物を建てた場合、土地の固定資産税が安くなる
底地投資のデメリット
- 利回りが低くなる
- 売却しづらい
- 土地を貸すので自己使用できない
月極駐車場・コインパーキング
土地の活用方法として駐車場を経営するのも不動産投資といえます。
駐車場経営をする際は、月極駐車場かコインパーキングかの戦略を決めるところから始まります。
月極駐車場は、利用者と賃貸借契約を交わし月単位でスペースを貸し出す方法です。
定着すれば安定した収入を得ることができますが、空きの場合は収入が得られません。
コインパーキングは時間単位で貸す方法で、看板や精算機、不正利用対策などの設備の設置、費用が必要になります。
利用者が多い駅前などでは高い収益が期待できますが、月の収入の予測が立てづらいというデメリットもあります。
コインパーキングの運営には、一括借り上げシステム（設置費用などは運営会社もち）もあります。
この一括借り上げシステムは、コインパーキング運営会社に所有している土地を貸し、一定の賃料を毎月もらうシステムで設備費用が掛からないメリットがあります。
土地の場所や人の流れ、生活スタイルに合わせてどちらの形態がよいか決めるようにしましょう。
土地を借りて駐車場経営をする場合、借地借家法は適用されない（借地という扱いにならない）ため注意が必要です。
底地投資のデメリット
- 初期費用が安い
- 管理・維持の手間や費用がほぼかからない
- 駅から遠くても需要がある
- すぐに始められる（建物の建築を待たなくて良い）
- 土地を別の活用をしたい場合の原状回復のリスクが少ない（建物解体が不要・立ち退きが可能）
- ・老朽化の心配がない
底地投資のデメリット
- 収入金額が低い
- 市場、需要の予測、見極めが難しい
- 更地と同じ評価のため、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられない
不動産投資信託J-REIT（リート）
J REITとは多くの投資家から資金を集めてマンション・オフィスビル・商業施設などの不動産を購入し、その家賃収入や売却益を投資金額に応じて分配するという投資信託の一つです。
REITは「Real Estate Investment Trust」の略でアメリカ発の仕組みです。日本ではJapanのJを頭につけてJ REITと呼ばれています。
投資信託と不動産投資信託
投資信託は株式や債券などの有価証券に投資をしますが、不動産投資信託は不動産のみに投資をします。
不動産投資と不動産投資信託
不動産投資は初期費用が少なくて始められるといっても数十万円は必要になります。一方で不動産投資信託は１万円程度の少額からでも始めることができます。
また、不動産自体の管理や維持を行う必要はなく、住民からのクレームなど煩わしいことも起こりません。
不動産投資では難しい海外の不動産に投資することも可能です。
不動産投資信託のメリット
- 1万円程度の少額から始められる
- 運用は全て委託するので何もしなくてよい（管理・維持・修繕不要）
- 海外の不動産など選べる商品が多い
- 現金化がしやすい（売り買いがしやすい）
- 不動産取得税など税金がかからない
不動産投資信託のデメリット
- 投資金額が少額な分、リターンが低い
- 投資信託会社が倒産するリスクがある
- 空室対策やメンテナンスができない
- 不動産が手元に残らない
- 現物でないので自身で住む、駐車場にするなどの運用ができない
- 大きく儲けることができない
オーナーチェンジとは
不動産を探している時、「オーナーチェンジ物件」という言葉を聞いたことがありませんか？オーナーチェンジとはその字の通り、オーナーが変わることを指し、賃貸中の物件のことをいいます。
賃貸で住んでいる方の立ち退きは借地借家法で守られていることもあり、大変難しいことです。
そのため、不動産投資を行っているオーナーが不動産を売却したいときは、賃貸中という条件のもと所有権を移転させるという方法をとります。
既に入居者がいるため、すぐに収益が得られる、利回りや収支の計算、予測をした上で購入を検討できるなどのメリットがありますが、デメリットや注意点もあります。
なぜオーナーチェンジ物件が出回るの？
オーナーチェンジ物件で損をしないためにはまず、なぜオーナーチェンジとして売りに出されたのかについて考える必要があります。
実際に購入検討を進めていく中でオーナーに直接売却の理由を聞くことができるタイミングがあるかもしれません。
しかし、マイナスな理由の場合には正直に教えてもらえない可能性があります。
どのような売却の理由があるのか、予めパターンを知っておくことでリスクを回避しましょう。
主な理由を6つ紹介します！
①オーナー自身の理由で不動産投資を辞めたくなった
転勤により遠方への引っ越しが必要になった。本業が忙しくなり、管理や維持が手間になった。
など、オーナー自身の理由で不動産投資を辞めたくなったという理由があります。この場合は、とくに問題はありません。
②入居者や管理会社とのトラブルがあった
入居者がクレーマーで常に電話がかかってくる。
管理会社がしっかり対応をしてくれないなど、トラブルによって不動産投資を辞めたいというケースもあります。
この場合は同じような悩みを抱えることになるので、極力避けたい物件です。
③キャピタルゲインを狙っている
キャピタルゲインとは売却益のことです。
周辺地価の上昇などで、買ったときよりも不動産の価値が上がったタイミングで売り抜けようという理由でのオーナーチェンジです。
今後も地価が上がり続けるのであればいいのですが、ピーク時に買ってしまうと不動産の価値は下がる一方です。
価格とタイミングを誤らないように地価の動きや相場を把握しましょう。
④他の物件を購入するため
区分マンション投資から一棟アパート投資へ事業拡大したいなど、他の物件を購入するために売却をするオーナーもいます。
この場合もオーナー自身の都合といえますので、とくに問題はありません。
⑤まとまった資金が必要になった
不動産投資は家賃収入で大きく稼ぐということはできず、まとまった金額を手に入れるのは売却するしかありません。
マイホーム購入のために、まとまった資金が必要などという理由が考えられます。
⑥経営が難しい
キャシュフローが悪い、赤字が続いているなど不動産経営が難しいという理由も考えられます。
株式投資でいう損切りのような形で、早く手放したいと考えられています。
購入金額が高すぎた、金利が高い金融機関で借り入れをしている。などであれば買い手にはそこまで影響はありませんが、家賃収入が下がってきているのであれば注意が必要です。
オーナーチェンジのメリット
オーナーチェンジには気をつけなければいけないポイントがたくさんありますが、良い物件を選べばメリットも大きいです。ここではオーナーチェンジのメリットを紹介していきます。
①すぐに家賃収入が得られる
すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られるというのは最大のメリットです。
管理費や修繕積立金だけが掛かり、入居者が見つからないというリスクを回避できます。
②入居者募集の手間が省ける
入居者を募集しようとすると募集広告の依頼、不動産会社とのやり取り、入居の審査や賃貸借契約と思ったよりもやることが多いです。
これら全てをスキップすることができます。
③急激な家賃の下落がない
新築物件は高い家賃が取れていたが、築年数が経つにつれて家賃を下げざるを得ないというのはよくある話です。
しかし、築20年の物件が築25年になったからと言って家賃5万円を2.5万円にしなければ入居者がつかないなどということはありません。
これは居住用の不動産にもいえることで中古ほど価格の見通しが立てやすいです。
④相場よりも安く購入できる可能性がある
ファミリータイプの区分マンションの場合、居住用に探している人と投資用に探している人では、後者のほうが、圧倒的に分母が少ないです。
そのため同じ物件だったとしてもオーナーチェンジの場合は、空室の部屋よりも2〜3割安く購入できることがあります。
もし、賃借人が数年で退去するのであれば、空室になった後に売却することで、相場よりも安かった分のキャピタルゲイン＋数年の家賃収入を手にすることができます。
オーナーチェンジのデメリット
高い金額で買ってしまう、入居者とトラブルがあるなど考えられるリスクはたくさんありますが、ここではオーナーチェンジならではのデメリットについて紹介します。
①入居者を選ぶことが出来ない
家賃を滞納しがち、近隣とトラブルを起こすなど問題のある入居者も一定数はいます。
本来であれば入居者審査を厳しくすることで回避できることがありますが、オーナーチェンジの場合はそうはいきません。
既に賃貸中のため、よっぽどの債務不履行がない限りは追い出すことができないのです。
②契約内容の変更ができない
旧オーナーと入居者が交わした賃貸借契約の内容は、そのまま引き継がれます。
相場よりも安い、ペットを自由に飼っていいなど変更したい内容があっても変更することはできません。入居者との間で特約が決められていることもあるので予め契約内容を確認しましょう。
③室内状況や構造などの調査ができない
入居者が生活しているため、内覧をすることも出来ない場合が多いです。
図面や外観で所有者のヒアリングで判断するしかないためリスクとなります。
オーナーチェンジを選ぶときは
オーナーチェンジを選ぶときは、できるだけ情報を集めることが大切です。
図面やレントロールだけでなく、入居者との契約書、買ったときの契約書、経営状況、修繕の履歴、オーナーへのヒアリングや周辺の賃貸需要や土地相場の調査などを行い可能な限りの情報を集めることで、よい物件を見つける可能性が上がります。
不動産投資のメリット
不動産投資の種類は様々あり、それぞれにメリットがありますが、ここでは不動産投資全体のメリットについて解説していきます。
他の投資にはない不動産投資ならではのメリットや、あまり知られていない恩恵についても触れていきます。
安定した運用ができる
不動産は一度入居してもらえば短期間で引っ越しをされることは多くないと思います。
一棟アパートやマンションの場合は入居者が一気に退去されることは考えにくく、家賃も頻繁に変動するものではないため、収入が急激に減少することはほぼありません。
未来の収支予測が立てやすく、安定した運用が出来ます。入居者による家賃が毎月得られる不労所得といえます。
投資のために借り入れができる
投資を始めるには元となる資金が必要なため、まずは資金を貯めることから始めなければなりません。
しかし、不動産投資の場合は不動産が担保となるため金融機関から借り入れができます。
株式投資などに対しては金融機関の融資は受けられず、不動産投資ならではの大きなメリットです。
手元に現金を残せるほか、様々なメリットがあり、資金がある方でも借り入れをされる方は多いです。
属性によっては年収の10倍以上のローンを組むことができ、レバレッジを掛けられます。
ローンの返済は家賃収入から支払うことで、上手く運用すれば資金の少ない方でも利益を出し、運用することが可能です。
生命保険・死亡保険の代わりとなる場合も
不動産投資ローンを組む場合にほとんどの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入を推奨しております。団体信用生命保険とは、ローンの返済中に契約者が死亡、もしくは高度障害状態になった際に、ローンの残高がゼロになるというものです。
ローンの残高がゼロになっても不動産はそのまま残りますので、残された家族は、返済なしに家賃収入を継続して得ることもできますし、不動産を売却してまとまった現金を手に入れることも出来ます。
金融機関によっては診断されるだけで残高がゼロになるなど、それぞれの特徴がありますので、金利だけでなく保障も加味して選ぶことで生命保険や死亡保険の代わりとなります。
節税になる
「会社員の方へ！節税のために不動産投資をしませんか？」このような言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
不動産投資が節税となる理由は2つあります。
①赤字を課税所得から引くことができる
不動産投資を始めると、登記費用や不動産取得税、不動産会社への仲介手数料などの初期費用がまとめてかかります。
また入居者募集の広告費や定着するまでに時間がかかるなどを考えると初期は赤字からスタートする可能性が高いです。
しかし、不動産所得は事業所得に該当するため、赤字分は課税所得から引くことができ、所得税や住民税の金額が減ります。
納める税金が減ることで不動産投資単体は赤字でも、全体でみると黒字ということもありえます。
②減価償却費で課税所得を減らせる
減価償却費とは車や不動産などの資産を購入した金額を耐用年数で割った年に分けて費用を計上することです。
実際には支出のない金額を経費として計上できるため課税所得を減らし、所得税や住民税の金額を抑えることができます。
耐用年数が短い不動産ほど減価償却費が高くなるため節税効果が高いです。
相続税対策になる
相続が発生したとき、現預金の場合はそのままの金額が相続財産額となります。
一方で不動産の場合は、路線価や固定資産税評価額を元に相続税が決まりますが、一般的には実際の不動産売買で取引される金額よりも安く評価されます。
例えば1億円を現金で相続すると1億円の相続評価額になりますが、1億円で不動産を購入した場合、8,000万円の相続評価額になるというイメージです。(※数値は例であり評価額が下がることを保障するものではありません)
余剰資金をお持ちの方は、現金で保有するよりも不動産投資をすることで、家賃収入を得ながら相続税対策もできるというメリットです。
不動産投資のデメリット(リスク)
不動産投資には様々なメリットがあるとお伝えしましたが、当然デメリット（リスク）もあります。
リスクについてしっかりと理解をした上で運用できるように大きく5つ紹介します。
空室リスク
まず、最初に思いつくリスクとして空室のリスクがあります。
一度満室になっても全員が永久に住み続けてくれることはなく、退去・募集・入居を繰り返していくことになります。
入居者の都合による退去もあれば、近隣に建物が建った、自然災害（浸水など）が起きたなどの外的要因による退去も考えられます。
このようなリスクを回避するためには、駅近の物件を選ぶ、都心の物件を選ぶ、川や海沿いを避ける、ハザードマップを確認する、近隣の建築計画を確認するなどの対策が考えられます。
リフォームや設備投資で物件自体の魅力を高めるのも効果的です。
管理・修繕・維持が必要
不動産投資は不労所得だと言われていますが、管理・修繕・維持が必要となります。
エアコンや給湯器、ガスコンロやインターホンなど、通常に使用していてもいずれは壊れてしまうものです。
このような設備は入居者ではなくオーナーの負担で修理しなければいけません。
また、一棟マンションやアパートの場合は共用部分の清掃や建物全体のメンテナンスも欠かせません。
区分マンションの場合は自分で対応する場合もありますが、一棟マンション・アパートの場合は管理会社に依頼するのが一般的です。
定期的に管理・修繕・維持のための費用がかかりますし、毎年固定資産税などの税金もかかるためランニングコストも考えた上で収支計画を立てる必要があります。
部屋数が多いほど、そして築年数が古いほどリスクが大きくなるため気をつけたいところです。
入居者トラブル(家賃滞納)
不動産投資のリスクとして意外と見落としがちなのが入居者とのトラブルです。
多くの方はきちんと期日通りに家賃を支払ってくれますが、なかにはルーズな方や生活が困窮して滞納してしまう方もいます。
また騒音による近隣とのトラブルや室内を衛生的に使用してくれない（いわゆるゴミ屋敷）などの理由で入居者が離れてしまう場合もあります。
あくまで可能性の話ですが、学校の近くなど一人暮らしの学生が多い立地では、定期的に入居者が集まる需要がありますが、夜中に友達と集まって騒いでしまい、他の入居者のクレームになるということも考えられます。
その地域に住む方の属性から、入居者トラブルのリスクを考え物件選びをすることで回避できるかもしれません。
また、入居者審査を厳しくする、連帯保証人をつける、もしくは保証会社の加盟を必須にするなどでリスクを最低限に抑えられます。
入居審査等は自分でもできますが手間がかかるため、管理会社への委託がおすすめです。
価格の変動
株式や債券は年月が経っても古くなりませんが、不動産(建物)は物である以上、年月とともに老朽化してしまいます。
大都市の一部のエリアでは新築時よりも値上がりをすることがありますが一般的には古くなるほど価格は下がります。
また、価格の変動のリスクは不動産の価値だけでなく家賃にも関係してきます。
建物の老朽化や周辺の地価の下落は入居者からの家賃値下げの交渉の理由になってしまうのです。
古くなってしまうのは自然の摂理のためしょうがないのですが、需要の多い立地を選ぶこと、適切な管理(修繕)をすることで回避できることもあります。
金利の変動
現在金利が非常に安いため、不動産投資ローンや住宅ローンを組む人の多くは変動型金利を選択していると思います。
しかし、何十年と長い期間返済をしていくことになりますので将来的に金利が上昇し、支払総額が上がってしまうというリスクがあります。
金利の上昇のリスクを回避するには主に繰り上げ返済を行うということが挙げられます。
繰り上げ返済をすることで元本が減り、支払額を減らしていくことが出来ます。
また、タイミングが難しいのですが、金利上昇の可能性を感じたら固定金利に切り替える、借り換えをするなどの対策も考えられます。
固定金利の場合は元々変動型よりも金利が高いため、慎重に検討をする必要があります。
ところで、金利が上昇するということは同時に物価も上昇(インフレーション)していくものです。
金利の上昇だけで考えるとマイナスですが、インフレ時には不動産の価値の上昇や家賃が上がる可能性があります。
インカムゲイン・キャピタルゲインも高くなる期待ができますので、金利の上昇が一概に悪いというものではありません。
不動産投資に必要な資金
さて、いざ不動産投資を始めようと考えた場合、必要な元手はいくら位になるでしょうか。
高額な不動産の購入となるため、数千万円の現金が必要なのではと考えているかもしれません。
結論、物件やその人の属性にもよるのですが、ここでは不動産投資を始める際、一般的に必要な元手の目安について解説していきます。
不動産投資を始める際に必要な元手の目安
不動産投資を始める際に必要な元手の目安は、一般的に物件価格の2〜3割程度と言われています。
これは融資の際の頭金や初期費用を含めた数値で、属性の高い方は頭金が少なくても借り入れができることもあります。
例えば、5,000万円の物件であれば、必要な元手の目安は1,000万円〜1,500万円くらいですが、初心者の方がいきなり5,000万円の物件というのは手が出せない方が多いと思います。
物件が800万円であれば160万円〜240万円の元手で始めることが出来ますので、資金に合わせた物件選びが大切です。
必要な初期費用一覧
物件の価格以外に必要な初期費用は下記の通りです。
- 仲介手数料(不動産会社を通して物件を購入する場合)
- 登記費用（登録免許税+司法書士報酬）
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 管理費・修繕積立金等の清算金
- 印紙代(印紙税)
- 火災保険
- ローンの事務手数料
- ローン保証料
フルローンは可能？フルローンのメリット・デメリット
フルローンとは頭金を入れずに物件価格のすべてをローンで借りることをいいます。(物件価格＋初期費用のローンを組むことをオーバーローンといいます。)
不動産投資においてフルローンを組むことは可能です。（オーバーローンも可）
メリットとして「現金を残す事ができる」、「レバレッジを掛けることができる」という点がありますので、それぞれ解説していきます。
- 「現金を残す事ができる」
不動産投資には維持・管理・修繕が必要なため急な設備の故障などに備えて現金を持っておくことは重要になります。そのため自己資金がギリギリの場合はフルローンを活用し現金を残すという手段がとれます。
- 「自分の持っているお金よりも大きな投資を行うことができる」
不動産投資に必要な元手は物件の価格が上がるにつれて高くなります。フルローンを活用することで、少ない自己資金でも高い金額の物件に投資することができるようになります。 また、フルローンのデメリットとしては「金利が高くなる」、「利回りが悪くなる」という点が挙げられます。
金利と利回りのバランスを確認しながら、フルローンを組むべきなのか、一割だけでも頭金を入れるべきなのかをご検討ください。
※注意していただきたいのは、フルローン(オーバーローン)を組めば自己資金が0円(例えば口座の残高が0円)からでも不動産投資が始められるというわけではありません。
あくまで物件価格の頭金が0円になる（初期費用を借りられる）だけであって、売買契約の際には手付金や初期費用の支払いが現金で必要になります。
フルローン(オーバーローン)を組むことで、融資実行時に物件価格分(物件価格+初期費用)のお金が振り込まれ、最終的には現金が手元に残るということになりますが、一度は手元から支払う必要があります。
不動産投資を始めるには
ここまで読んでいただいて様々な種類の不動産投資があり、メリット・デメリット、リスクがあることが分かっていただけたかと思います。
ここからは不動産投資を始めるときに、まずは何からしたら良いのか、失敗しないためにはどうしたらよいのかについて解説していきます。
不動産投資を始めるまでの流れ
不動産投資を始めるまでの流れは下記のとおりです。
人によっては前後する部分もあると思いますが、大まかにこのような順序となります。
①勉強・情報収集
不動産投資に関わらず、投資全般に言えることなのですが、よく理解できていないものにお金を出すのは投資に失敗してしまう原因です。
まずは不動産投資について学び、情報を収集しましょう。
本記事よりも細かく解説している関連記事もありますので、ぜひ合わせてお読みください。
②大まかな戦略を立てる
不動産投資には様々な種類があると説明してきました。
区分マンションにするのか、一棟アパートにするのか、土地から建てるのか、中古不動産を購入するのか。資金やリターンを考慮しながら大まかに戦略を立てましょう。
この段階では大まかな戦略で大丈夫です。
不動産投資は不動産があって初めて成り立ちます。「東京駅徒歩5分以内の築浅で家賃50万円。
利回り10%以上の区分マンションにしよう」と戦略を立てても物件がなければ意味がありません。
③物件を探す・不動産会社を見つける
大まかな戦略に則って物件を探します。
築浅で主要都市の駅近の区分マンションなどは人気のため、なかなか物件が見つからないと思います。広めの条件で物件を探して、徐々に絞り込んでいくのがおすすめです。
検討中の物件や条件に合う物件を探してほしいなどご要望があれば株式会社マーキュリーにご相談ください。
④購入の申込をする
気に入った物件がありましたら内覧をし、問題がなければ購入の申込をしましょう。
既に賃貸中の物件を購入する(オーナーチェンジ)場合は内覧ができないこともあります。
この時点ではまだ購入は確定していません。申込の順番などによって他の方に取られてしまう可能性もあります。
⑤融資の事前審査を受ける
ローンを組む場合、売買契約後に融資がおりませんでしたとなると大変なことになります。そのため売買契約前に融資の事前審査を受け、問題なく借り入れができることを確認しなければなりません。（※本審査、本申込は売買契約書が必要なため売買契約後になります。）
⑥売買契約
売買契約の際に手付金を売主へ支払います。手付金の額は5%〜10%が一般的です。
この手付金は万が一、売買契約後にキャンセルしたいという場合に、放棄することで契約を解除できるというものです。
反対に売主の方から契約を解除したいとなった場合、手付金は返還され、さらに手付金と同じ額のお金が貰えます。（手付倍返し）
⑦ローン契約
融資の本審査、そして承認後に金銭消費貸借契約を結びます。
ローン契約者にもしものことがあったときのために団体信用生命保険もこのときに加入します。
⑧賃貸管理の会社を決める
賃貸の管理については自分でもできますが入居者から急に設備が故障したなどの連絡を受けた場合、本業がある人はすぐに対応をするのは難しいと思います。
また、賃料の回収や建物の清掃、空き家が出た場合の募集などの対応を自分で円滑に進めるのは初心者の方には不可能といえます。
「連絡がマメにとれるか」などを判断材料として慎重に選びましょう。
⑨物件の引き渡し・残代金決済
融資の実行日が決まったら手付金を引いた残代金の決済と物件の引き渡しを行います。
この残代金の決済日に所有権は売主から買主へと移ります。
固定資産税や修繕積立金、既に家賃収入が発生している場合は賃料などが決済日を起算として清算します。
失敗しないためのポイント
まずは大きなリターンを狙わずに少額からコツコツと始めるのが無難です。
実際に運用してみて分かることもあります。続けることで物件を見る力もついてきます。
区分マンションからは始め、一棟マンション・アパートへステップアップしていくのも良いでしょう。
これまで説明したとおりリスクを抑え、手間なく運用していく。そして不動産の資産価値を守る適切な管理をしていくには、管理会社(不動産会社)へ委託することをおすすめいたします。
株式会社マーキュリーでは不動産管理だけでなく、独自の経験・ノウハウにより不動産収益の最大化をお手伝いしております。ぜひ一度、ご相談ください。
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「株式会社マーキュリー」は、独自の経験・ノウハウを活かし、不動産管理の一環として不動産収益の最大化を追求しています。
私たちは、お客様の財産価値を最大限に引き上げるための戦略的な提案を行い、有効な不動産運用をサポートします。
資産の持つポテンシャルを最大限に活用し、収益性を向上させることで、お客様のビジネス成長を実現します。
不動産管理のパートナーとして、お客様の大事な資産をお守りします。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
不動産投資のメリデメとは！初心者向けに簡単に解説します
不動産投資は多くのメリットがあり、資金が少なくても始められる人気の投資です。しかし、投資にはリスクも伴います。不動産投資に関わらず、投資を始める際は十分なリサーチを行い、自分で理解し判断していくことが重要です。 ここでは不動産投資全体のメリットとデメリット（リスク）について解説していきます。
不動産投資のメリット
不動産投資にはいくつかのメリットがあるのでご紹介します。
安定した運用ができる
不動産投資は家賃収入が定期的に得られるため、非常に安定しています。
人々の生活に欠かせない住宅を貸し出すため、常に需要があり、一度入居してもらえば短期間で引っ越しをされることは多くないと思います。
一棟アパートやマンションの場合は入居者が一気に退去されることは考えにくく、経済変動などで家賃が頻繁に変動するというものではないため、収入が急激に減少することはほぼありません。
そのため、未来の収支予測が立てやすく、堅実な運用が出来ます。
管理を管理会社に委託することで、自身はほぼ何もせずに収入が得られる不労所得といえます。
資産価値が上がる可能性がある
首都圏の中古マンション価格は過去に比べ上昇を続けています。
エリアや物件の種類にはよるものの、長期的に見れば不動産の価格が上昇することが期待でき、将来売却時に利益を得ることができる可能性があります。
投資のために借り入れができる
投資を始めるには元となる資金が必要なため、まずは資金を貯めることから始めなければなりません。
しかし、不動産投資の場合は不動産が担保となるため金融機関から借り入れができます。
株式投資などに対しては金融機関の融資は受けられず、不動産投資ならではの大きなメリットです。
手元に現金を残せるほか、様々なメリットがあり、資金がある方でも借り入れをされる方は多いです。
属性によっては年収の10倍以上のローンを組むことができ、自分の持っているお金よりも大きな投資を行うことができます。
全額ローンで不動産を購入したとしても、ローンの返済は家賃収入から支払うことができます。
上手くキャッシュフローを組むことで、資金の少ない方でも毎月利益を出し、運用することが可能です。
生命保険・死亡保険の代わりとなる
不動産投資が保険の代わりになるといわれる理由は団体信用生命保険（団信）です。
ローンを組む場合、ほとんどの金融機関では団体信用生命保険への加入が必須となっています。
団体信用生命保険とは、ローンの返済中に契約者が死亡、もしくは高度障害状態になった際に、ローンの残高がゼロになるというものです。
そのためオーナーに万が一のことがあった場合、負債のない不動産をご家族に残すことができます。
- ローンの返済なしで、そのまま家賃収入を得続ける
- 不動産を売却してまとまった資金を得る
金融機関によってはがん、脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病や、高血圧症疾病、糖尿病、慢性腎不全などを加えた8大疾病に診断されるだけで残高がゼロになるなどの保障付きのローンもあります。
金融機関によってそれぞれの特徴がありますので、金利だけでなく保障など総合的に判断して選ぶことで、生命保険や死亡保険の代わりとなります。
節税になる
「会社員の方へ！節税のために不動産投資をしませんか？」このような言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
不動産投資が節税となる理由は2つあります。
赤字を課税所得から引くことができる
不動産投資を始めると、登記費用や不動産取得税、不動産会社への仲介手数料などの初期費用がまとめてかかります。
また入居者募集の広告費や定着するまでに時間がかかるなどを考えると初期は赤字からスタートする可能性が高いです。
しかし、不動産所得は事業所得に該当するため、損益通算が認められています。
不動産投資の赤字分は課税所得から引くことができ、所得税や住民税の金額が減ります。
源泉徴収で納めていた場合でも、確定申告をすることで返還されます。
納める税金が減ることで不動産投資単体は赤字でも、全体でみると黒字ということもありえます。
減価償却費で課税所得を減らせる
減価償却費とは車や不動産などの資産を購入した金額を耐用年数で割った年に分けて費用を計上することです。
実際には支出のない金額を経費として計上できるため課税所得を減らし、所得税や住民税の金額を抑えることができます。
耐用年数が短い不動産ほど減価償却費が高くなるため節税効果が高いです。
本業の所得が高いほど効果があります。
相続税対策になる
相続が発生したとき、現金の場合はそのままの金額が評価額となり、不動産に関しては、路線価や固定資産税評価額を基に相続税が算定されますが、通常、実際の不動産取引での金額よりも低い評価となることが一般的です。
例えば1億円を現金で相続すると1億円の評価額になりますが、1億円で不動産を購入した場合、8,000万円の評価額になるというイメージです。
(※数値は例であり評価額が下がることを保障するものではありません)
余剰資金をお持ちの方は、現金で保有するよりも不動産投資をすることで、家賃収入を得ながら相続税対策もできるというメリットです。
インフレに強い
インフレとは一言でいえば物価が上昇することです。モノの価値が上昇するため、お金の価値は下がります。
そのため現預金はインフレ時に目減りの影響を受けるのですが、不動産は価値が上がります。
ゆるやかではありますが、家賃も上昇するため不動産投資はインフレに強いといえるでしょう。
不動産投資のデメリット(リスク)
上記でメリットをご紹介しましたがデメリットも少なからずあえるので把握しておきましょう。
空室リスク
まず、最初に思いつくリスクとして空室のリスクがあります。
一度満室になっても全員が永久に住み続けてくれることはなく、退去・募集・入居を繰り返していくことになります。
空室になって家賃収入がなくなったとしても、毎月のローンの返済や固定資産税、マンションであれば管理費、修繕積立金などの支払いが必要になるため、空室期間が長いほど自己資金を切り崩さなければなりません。
転勤や広い部屋への引っ越しのような入居者の都合による退去もあれば、近隣に新しく建物が建ったために日当たりや眺望が悪くなった、自然災害（浸水など）が起き大変な思いをした。などの外的要因による退去も考えられます。
空室のリスクを回避するためには、入居者を集めやすい物件を選ぶか退去されにくい物件を選ぶしかありません。
具体的には需要の多い駅近の物件を選ぶ、都心の物件を選ぶ、川や海沿いを避ける、ハザードマップを確認する、近隣の建築計画を確認するなどの対策が考えられます。
リフォームや設備投資で物件自体の魅力を高めるのも効果的です。
管理状況も大切なため、信頼のできる管理会社に委託をするのもおすすめです。
空室が出てしまった際には積極的に集客をしてくれるところがよいでしょう。
管理・修繕・維持が必要
不動産投資は不労所得だと言われていますが、管理・修繕・維持が必要です。
エアコンや給湯器、ガスコンロやインターホンなど、通常に使用していてもいずれは壊れてしまうものです。
このような設備は入居者ではなくオーナーの負担で修理しなければいけません。
また、一棟マンションやアパートの場合は共用部分の清掃や建物全体のメンテナンスも欠かせません。
管理会社を使わない場合、設備修理の手配などを自分でやる必要がありますし、夜中に借り主から連絡がくるということも考えられます。
区分マンションの場合は自分で対応する場合もありますが、一棟マンション・アパートの場合は管理会社に委託するのが一般的です。
管理会社への委託料、固定資産税などの税金、設備故障などが起きた際はその修理費などランニングコストがかかることをしっかり理解した上で収支計画を立てる必要があります。
部屋数が多いほど、そして築年数が古いほどリスクが大きくなるため気をつけたいところです。
入居者トラブル(家賃滞納)
不動産投資のリスクとして意外と見落としがちなのが入居者とのトラブルです。
多くの方はきちんと期日通りに家賃を支払ってくれますが、なかにはルーズな方や生活が困窮して滞納してしまう方もいます。
また騒音による近隣とのトラブルや室内を衛生的に使用してくれない（いわゆるゴミ屋敷）などの理由で入居者が離れてしまう場合もあります。
あくまで可能性の話ですが、学校の近くなど一人暮らしの学生が多い立地では、定期的に入居者が集まる需要がありますが、夜中に友達と集まって騒いでしまい、他の入居者のクレームになるということも考えられます。
その地域に住む方の属性から、入居者トラブルのリスクを考え物件選びをすることで回避できるかもしれません。
また、入居者審査を厳しくする、連帯保証人をつける、もしくは保証会社の加盟を必須にするなどでリスクを最低限に抑えられます。
入居審査等は自分でもできますが手間がかかるため、管理会社への委託がおすすめです。
価格の変動
株式や債券は年月が経っても古くなりませんが、不動産(建物)は物である以上、年月とともに老朽化してしまいます。
大都市の一部のエリアでは新築時よりも値上がりをすることがありますが一般的には古くなるほど価格は下がります。
また、価格の変動のリスクは不動産の価値だけでなく家賃にも関係してきます。
建物の老朽化や周辺の地価の下落は入居者からの家賃値下げの交渉の理由になってしまうのです。
古くなってしまうのは自然の摂理のためしょうがないのですが、需要の多い立地を選ぶこと、適切な管理(修繕)をすることで回避できることもあります。
金利の変動
現在金利が非常に安いため、不動産投資ローンや住宅ローンを組む人の多くは変動型金利を選択していると思います。
しかし、何十年と長い期間返済をしていくことになりますので将来的に金利が上昇し、支払総額が上がってしまうというリスクがあります。
金利の上昇のリスクを回避するには主に繰り上げ返済を行うということが挙げられます。
繰り上げ返済をすることで元本が減り、支払額を減らしていくことが出来ます。
また、タイミングが難しいのですが、金利上昇の可能性を感じたら固定金利に切り替える、借り換えをするなどの対策も考えられます。
固定金利の場合は元々変動型よりも金利が高いため、慎重に検討をする必要があります。
ところで、金利が上昇するということは同時に物価も上昇(インフレーション)していくものです。
金利の上昇だけで考えるとマイナスですが、メリットの項目でお伝えした通り、インフレ時には不動産の価値の上昇や家賃が上がる可能性があります。
インカムゲイン・キャピタルゲインも高くなる期待ができますので、金利の上昇が一概に悪いというものではありません。
どのような投資でもリスクは付き物ですが、天災や経済破綻の可能性まで考え出したらキリがありません。
より頻繁に起こりうる空室リスクや管理、維持についてはプロに相談することで回避できることがあります。
株式会社マーキュリーでは不動産管理事業に力を入れておりますので、不動産投資でお困りの際はぜひ一度、ご相談ください。
相談は無料で承っております。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
【入居率アップのコツ】不動産投資は入居率がカギに？
不動産投資においてオーナーが考えていかなければならないのは「入居率」です。入居率とは、所有している不動産の戸数に対しての入居者の割合のことを言います。例えば自分が二戸のマンションを所有していたとして、一戸に入居者が入り、もう一戸が空き室であれば入居率は50％ということになります。
入居率と似たような言葉として空室率がありますが、空室率の場合は入居率に相反します。
入居率が80％であれば、空室率は20％です。
不動産投資をはじめたからには、すべての方々が成功を考えていることでしょう。
まさに入居率は、不動産投資の成否がそのまま反映される指標です。
今回は、不動産投資における入居率を高めるコツについて解説します。
不動産投資で入居率を高めるポイント
不動産投資における成否のポイントは「入居率」にあるとよく言われています。
当然のことを言っているに過ぎないのですが、賃貸の物件に対し入居者が入ってくれないことには月々の家賃収入を得ることができません。不動産ローンを組んでいれば、赤字になってしまうでしょう。
不動産投資を相続税対策として行っている方々もいますが、投資として不動産と向き合っている以上、オーナーは必ず利益を求めていかなければなりません。
不動産投資の一番のリスクは「空室リスク」です。空室を作らない、すなわち入居率を上げることが最も重要なポイントです。
入居率の低下は新規の入居者の不足が原因
建物の立地や利便性、設備など、物件を気に入って入居してくれたとしても、居住者はいつ転居してしまうかわかりません
転居を検討される人の中には、就職や転勤などの職場環境の変化による理由や、ライフスタイルの変化、家族が増えたなどの理由で広さや間取りの違う家に住みたくなった、など不動産オーナーの力が及ばない理由の方もいます。
つまり、どんなに住みやすい物件が提供されていたとしても、物件の良し悪し以外の理由で転居されることもあるため、居住者が減り、入居率が下がるリスクをゼロにすることはできません。
退去が続くと焦って過度な設備投資などをしがちですが、今の居住者を逃さないようにするのではなく、仮に退去されても新しい入居者がすぐに入ってもらえるような循環性を高めることが大切です。
もしも新しい入居者がなかなか入らないのであれば、見直しをすべきポイントは下記の3点です。
- 家賃が高い
- 募集状況に問題がある
- 部屋のイメージが悪い
家賃が高い
家賃が地域の家賃相場より高い設定をしている場合、入居率は下がってしまう可能性が上がります。
同じような設備、築年数の物件があれば、やはり家賃の安い部屋を選ぶのは当然のことです。
長年賃貸経営をしていると、相場の増減はどうしても起きてしまうため定期的に賃料の見直しを検討すると良いと思います。
戸建て投資
入居希望者を集めるには、まずその物件が募集中であることを認知してもらう必要があります。
最近はインターネットを利用して物件情報を閲覧している方々がほとんどです。
当然ですが、インターネット情報に掲載されていなければ、どんなに条件のいい物件が提供されていたとしても、入居希望者の目にとまらないため入居率アップには至りません。
賃貸募集を依頼している不動産会社がどのような媒体や手法で募集しているのかを確認しましょう。
多くのユーザーが利用している大手のポータルサイトがオススメです。自社のHPにしか掲載していないようであれば掲載してもらうように交渉するのが良いと思います。
また、不動産会社に頼り切りの場合、その関係性が不十分であれば率先して物件を紹介してもらえず、なかなか入居希望者が集まりません。
面倒と思われるかもしれませんが、不動産会社とは良好な関係を維持するようにしましょう。
部屋のイメージが悪い
物件を探している方々が部屋や建物を内覧したとき、しっかり部屋中のクリーニングがされていなかったり、建物全体として敷地や階段にゴミが散らかっていたりすれば、悪いイメージをもってしまい入居の決断には至りません
多少相場価格よりも安いとしても、何か建物や居住者に問題があるのでは…、という疑念を持たれてしまう可能性もあります。
区分所有であれば共有部の管理は管理組合や管理会社に連絡し、一棟で所有している場合は部屋だけでなく、建物全体の清潔感を意識しましょう。
入居率の高い不動産物件の特徴
入居率を高めるには、立地と設備の充実度が重要な要素となります。
東京をはじめとする首都圏、大阪市、京都市、名古屋市、福岡市などの大都市は、多くの企業が集まるビジネスの中心地であり、また、大学や専門学校も多数存在するため、学生から大人まで多くの方の住宅需要があります。
その中でも、
- 駅から徒歩圏内（目安10分以内）
- 最寄り駅の規模が大きい（ターミナル駅、快速の停車駅、始発駅、新幹線の停車駅に近いなど）
- 生活利便施設が充実している（スーパー、コンビニ、銀行、病院、役所、小学校など）
などを満たした物件であれば、入居率を高めることが可能です。
設備に関して言えば、
- 追い炊き
- 浴室換気乾燥機
- オートロック機能などのセキュリティ設備
このような条件が揃った上で、家賃が相場、もしくは少し低い程度に設定されているとより入居率を高めることが可能です。
不動産投資で入居率を高めるポイント
ここでは不動産投資を成功するために、入居率をアップさせるためのコツについて解説します。
以下の点をおさえて入居率アップをぜひ実現してください。
- 入居者目線で考える
- 大事なのは清潔感が追求されること
- 安心を提供する
- 不動産会社といい関係を維持する
- 実績のある不動産管理会社を選ぶ
- 入居希望者に選ばれる物件であること
- サブリースシステムを有効活用する
入居者目線で考える
不動産投資の物件の入居率をアップさせるために一番大事なことは、オーナー目線ではなく、入居者の目線に立ち物事を考えることです。
入居者の目線で客観視することでいろいろと見えてくることがあります。
入居者にとって立地の良さは重要ポイントです。住んでみてこの物件は生活しやすいと思うことができれば、もっと長く住みたいという思いもわいてくることでしょう。
駅から近いことも立地の良さにつながる要因ですがそれだけではありません。
- 商業施設が多い
- 学校や病院などに近い
- 駅がキレイ
- 自然環境がある
- 職場（オフィス街）へのアクセスが良い
あたりもポイントとなります。
次に考えるべきことは、住み心地の良さを追求した仕様や設備です。
近年は、テレビや冷蔵庫、洗濯機だけでなく、パソコンやスマートフォンの充電など様々な機器が増えています。
そこで物件に多くのコンセントが用意されてあれば、入居してもらうためのセールスポイントにすることができます。
- バスとトイレが別
- 宅配ボックス
- 浴室換気乾燥機
- シャワートイレ
なども入居者の方々がより快適な暮らしを実現できるアイテムです。
入居者にここにより長く住んでいたいと思ってもらうためにもワンランクアップの仕様・設備を設置することを検討してみることがおすすめです。
ただし、あまりにも過剰な設備投資は回収ができなかったり、回収するのに時間を要してしまうことがあるのでそこには適切な判断が必要です。
また、短所だと思い続けていたことに対しても、違う視点で追っていけば長所となることもあります。
例えば、繁華街からある程度距離がある場合でも、それは不便さでなく治安がいいという見方をすることができます。
都心から物件が離れてしまっている場合も、夜間でも騒がしい環境から開放され、閑静で自然により満たされた場所で過ごすことができるなどセールスポイントを見つけることができます。
今まで気づかなかったセールスポイントを募集する際に広告に記載することでより入居率アップを期待することができます。
大事なのは清潔感が追求されること
高い機能性のある設備の追加を求めてしまえば、高いコストがかかりなかなか回収が大変です。シャワートイレや浴室乾燥機を全部屋に設置しようとすると数十万円は必要です。
しかし、それ程お金をかけなくても、いい効果を期待できるものがあります。
それはズバリ、清掃です。
入居希望者の目線に立てば、ゴミが散らばっていたり、トイレや玄関が汚れていたりすれば、それだけで入居リストから外してしまうことでしょう。
そこで大事になるのは、しっかり清掃業務や報告をしてくれる管理会社に依頼をして、共有部、専有部ともに清潔な状態で入居希望者を迎えることです。
そうすることでその物件の第一印象を良くすることができ、かつその物件を管理者、前住人が丁寧に扱ってくれているという安心感が入居希望者にもたらされることになります。
- 明るい照明を設置
- ワックスをかけてフローリングに光沢を出す
なども入居率をアップさせるための方法です。
安心を提供する
既に解説したことでも触れていますが、内覧する方々に安心感がもたらされることは大事なポイントです。
管理者、前住人が丁寧に物件を扱ってくれている、それは、入居する側にとって大きな安心材料です。
入居者に長く住んでもらうために、いわゆる「顧客満足度」を取り入れることも戦略です。
不動産投資の場合、「顧客満足度」はイコール「入居者満足度」です。モニター付きインターフォンやお風呂TVなど最先端の仕様や設備は入居者満足度アップに貢献する要因です。
さらに、水回りのトラブルや防犯、騒音トラブルなどに対して、適切かつ迅速に対応する管理システムも欠かすことができません。
管理を委託する場合、評判の高い管理会社を選ぶ必要があります。
不動産会社といい関係を維持する
不動産投資と向き合うオーナーの方々は、入居者と直接関わるのではなく、不動産会社と密な関係をもつことになります。
実際に物件を紹介し、内覧案内をして契約を成立させる一連の活動を行うのは不動産会社の方です。
そこには人と人の関わりあいがあり、いつも良好な関係を維持していないことには、入居率の問題にも関わってきてしまうことになります。
しかし、不動産会社といい関係を維持するために特別大きなことをしなければならないということでもありません。
- 連絡を密に取り合う
- 基本的なマナーを守る
- 不満がある場合も丁寧に伝える
などのルールを守ることです。
また、不動産会社からの提案を柔軟に受け入れることも、時には必要です。
「家賃は1円たりとも下げない」、「設備は故障しない限りは絶対に交換しない」などと自分の要求を押し付けるだけというのは避け、歩み寄ることが大切です。
ただし、しっかり利益を確保できるかについては、よく検討しましょう。
実績のある不動産管理会社を選ぶ
管理を委託する際、管理会社の選び方について解説します。
抑えるべきポイントは下記の通りです。
- 賃料の提案や新規募集のための提案をしてくれるか
- クレームなどの対応やトラブルを迅速に解決してくれるか
- 管理費は高すぎないか
- その地域に精通しているか
管理会社によって管理業務の内容は違います。賃料の回収と清掃のみの会社もあれば、入居率をアップするための具体的な戦略提案をしてくれる会社もあります。
自分自身が満足できるサービスを提供する管理会社を探しましょう。
クレームやトラブルへの迅速な対応と、それを解決するための専門知識の豊富さも重要です。
ただし、業務内容が良くても管理費が高すぎる場合もあるので注意が必要です。
一般的には、賃貸の管理手数料は家賃収入の5％程度といわれています。
株式会社マーキュリーでは、家賃の管理だけでなく、入居者や近隣からのクレーム・トラブル対応、賃料設定や新規募集の戦略立案、様々な交渉まで幅広く対応しています。
運営業務を通じて、オーナー様の満足度を追求し、同時に資産価値向上のお手伝いを積極的に行っています。
管理会社にお悩みの際はぜひ弊社にお任せください。
入居希望者に選ばれる物件であること
入居希望者に「ここに住みたい」とすぐに思われることは簡単ではありません。
しかし、しっかりとニーズをリサーチし、それに見合った物件を提供できれば自然と入居者は集まります。
ニーズに合わせたリノベーションは新たな魅力を創出し、入居者の募集に有効です。（リノベーションとは、住宅に新しい価値を付加することです。）
また、外観のメンテナンスも大事なポイントです。外観、共用部が物件の第一印象を左右します。
さらに、退去による空室の対策として契約の更新料を減額する、もしくは撤廃するという方法があります。
また、新規の入居希望者を増やすために、敷金や礼金をなくすことも検討する意味はあります。
サブリースシステムを有効活用する
オーナーが所有している物件を管理会社が借り上げ、毎月の家賃をオーナーに入金するシステムを、「サブリースシステム」と言います。
最近は入居率アップのために、サブリースシステムを導入しているオーナーも少なくありません。
サブリースシステムを導入するメリットは、様々な知識が要求される管理、運営業務を代行してもらうことができ、かつ家賃収入も滞りなく得ることができることです。
実際に入居者の家賃滞納は、頻繁に起こりうる深刻な問題です。
そのような事態と遭遇しても管理会社に対応してもらうことができ、時間と手間を割かれることなく安定した運用が可能となります。
実際にサブリースシステムを導入する場合は、管理会社によって契約期間、更新年数、手数料、各種条件が違っているので注意が必要です。
対応して欲しいと思っている内容を満たしているか、費用などを比較、検討してください。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
既存不適格と違法建築物の違い
既存不適格と違法建築物の違い
不動産の似たような用語として「既存不適格」と「違法建築物」があります。
どちらも建築基準法を満たしていない建物に関する用語ですが、明確な違いはご存知でしょうか。
この記事では、既存不適格とは何かを明確にし、違法建築物との関係性や、法的な視点からの違いや影響についても詳しくお伝えいたします。
不動産取引や所有において、これらの違いを正確に理解することで不要なトラブルを回避することができるかもしれません。
既存不適格と違法建築物の違いを理解しよう
この項ではまずそれぞれの言葉の意味や共通点、異なるポイントなどを記載いたします。
既存不適格とは何か
「既存不適格とは何か」について解説します。
既存不適格は、建築当初には適法だったものの、現行の建築基準に合致しなくなった建物を指します。これは、時間の経過や建築基準の変更に伴い、建物が現行の安全性や規制に合致しなくなった場合によく見られます。
既存不適格の問題は、不動産の価値に影響を与える可能性があります。購入者や入居者は、安全性や快適さに関する懸念を持つことがあり、財政的な負担を強いられることもありえるからです。
したがって、既存不適格な建物を所有する場合、改善策を検討し、法的要件に合致させることが重要です。
これにより、建物の価値が向上し、法的トラブルを回避できるでしょう。
違法建築物とは何か
次に、「違法建築物とは何か」について詳しく解説します。
違法建築物は、法的に問題のある建物で、法律や規制に違反して建設されたものを指します。
これは、建築許可を取得せずに建物を建てたり、土地利用規制を無視したりすることによって発生することが多いです。
具体的な例として、地域の建設規制に違反して高さを超えた建物、適切な許可なしに建てられた増築、または法的に保護された地域に建設された違法な建物が挙げられます。
違法建築物は、法的なトラブルや罰則を伴うことがあり、不動産の価値にも大きな悪影響を及ぼす可能性があります。既存不適格との違いとしては、建築当時に適法だったか否かです。
違法であれば違法建築物と、元々は適法であれば既存不適格となります。違法建築物は不動産市場において大きなリスクを伴います。
購入者や入居者は法的問題を抱える建物を避ける傾向があり、所有者は法的責任を負うことがあります。
したがって、違法建築物を所有する場合、法的アドバイスを受けることや適法化プロセスを迅速に進めることが肝要です。
既存不適格と違法建築物の共通点
元々適法か違法か、のような大きな違いはあるものの、既存不適格と違法建築物には共通点も多くあります。
不動産価値への影響
既存不適格な建物と違法建築物は、不動産の価値に影響を与える可能性があります。
購入者や入居者は、これらの問題を懸念し、価格交渉や契約条件に影響を及ぼすことがあります。
建物の安全性
どちらの場合も、建物の安全性が懸念されます。
既存不適格な建物は古い設備や構造による安全性の問題がある場合があり、違法建築物は法規制を無視して建てられたため、安全性が疑問視されます。
総括すると、既存不適格な建物と違法建築物は法的リスクや不動産価値、改善の必要性、そして安全性の面で共通点を持っています。
不動産取引や所有において、これらの共通点を理解し、適切な対策を講じることが大切です。
既存不適格と違法建築物の違いを知ろう
前述では２つの共通点について言及いたしましたが、ここでは「違い」について解説します。
これらの2つの概念は、不動産業界においてしばしば混同されることがありますが、その違いを正確に理解しましょう。
適法性の観点
既存不適格な建物は、建設時に法的基準を満たしていたものの、時間とともに基準から逸脱したものです。
一方、違法建築物は建設段階から法的に問題がある建物であり、建設許可を取得せずに建設されたり、法的規制を無視した建設が行われたりしています。
改善の必要性
既存不適格の場合は、すぐに是正しなければ罰せられるなどはありません。建築当時の法令は遵守しているため何もなければそのまま住み続けることが出来ます。
ただし、増改築や建て替えの際は、現行の法令に適合するように建築しなければなりません。
一方で違法建築物の場合は、行政の指導が入る可能性があります。建築物の撤去や使用の禁止、移転を求められるなどです
以上の通り、意味としては似ていますが、対応は大きく異なることがわかります。
既存不適格の特徴について学ぼう
この項では既存不適格に絞って解説をします。まずは特徴について記載をいたします。
既存不適格の定義とは
前述にも記載がありますが、既存不適格についての定義を記載いたします。
既存不適格は、建物が建設当初には法的基準を満たしていたが、時間の経過や新たな建築基準の導入により、現行の基準に合致しなくなった状態を指します。
これは、建物の構造、耐久性、耐震性など、さまざまな要素に関連しています。
例えば、容積率が400%の地域に容積率400%の建物を建てた後に、都市計画の変更により容積率が200%に下がった場合、その建物は既存不適格となります。
また、旧耐震基準の建物も既存不適格といえます。
既存不適格の代表的な問題点（リスク）
次に既存不適格の代表的な問題点について説明します。
耐震性の不足
新耐震基準を満たさない、旧耐震基準の建物は、地震の際に安全性に問題を抱える可能性が高まります。
耐震性の不足は、建物の価値を低下させ、住民の安全を脅かす重要な問題です。
資産価値の低下
既存不適格な建物は、市場価値が低下しやすい傾向があります。
購入者や入居者は、これらの問題を懸念し、価格交渉に影響を及ぼすことがあります。
建物が改善されない限り、資産価値の回復は難しいことがあります。
既存不適格の改善策を考える
この項では既存不適格の物件を所有している、もしくは購入してしまった場合の改善策です。
上述の問題点に対する改善がメインですが、不動産によってどの部分で不適格なのかをお調べし、該当する項目をご参照ください。
耐震性の強化
耐震性の不足が問題となる場合、耐震補強工事を実施して建物の安全性を向上させましょう。
構造躯体に関わる補強工事になるため、大掛かりな工事になる可能性があります。
法的問題の解決
法的リスクを軽減するために、地方自治体や関連する法的機関と連絡を取り、適切な法的手続きを進めましょう。
建物を適法化するためのステップを確認し、必要な書類や許可を取得します。
リノベーションとアップグレード
既存不適格な建物のリノベーションを検討し、現行の基準に合致させるために必要な改善を行います。
構造躯体に関わる大きな工事を行う場合、間取りの変更なども一緒に行うケースが多いです。
違法建築物の害と対策について知ろう
次に違法建築物について解説します。
既存不適格に比べて、元々適法ではない分、手続きなどは増える傾向にあります。
違法建築物の影響と問題点
法的リスク
違法建築物は法的問題の種を持っており、所有者は罰則や法的措置の対象となる可能性が高いです。
建物の適法化には、時間と資金がかかる場合があります。
不動産市場での信頼性の低下
違法建築物は信頼性が低く、不動産市場での評判を傷つける要因となります。
購入者や入居者は法的問題を避けるため、これらの建物を選択しないことが多いです。
安全性への懸念
当然ながら違法建築物は安全性に疑念があります。
建物が法規制を無視して建設されたため、構造や設備に問題がある可能性が高まり、住民の安全を脅かすことがあります。
周辺環境への影響
違法建築物は周辺環境にも影響を及ぼします。
不適切な建物が周りの景観や環境に調和しない場合、近隣住民に不満を引き起こすことがあります。
法的手続きと費用
違法建築物を適法化するためには、法的手続きと多額の費用が必要です。
土地利用許可の取得、建物の改修、法的アドバイスの費用など、多くのコストがかかることがあります。
違法建築物の告発・摘発のあり方
違法建築物を所有している場合、告発や摘発が行われる可能性があります。この項では告発されるリスクについて記載いたします。
なぜ発覚するのか
違法建築物の告発をされる場合、その殆どが近所の通報によるものです。通報されると役所から呼び出しがあります。
この時対象となるは建築主か施工業者です。
告発された場合のリスク
ここでは購入した建物が違法建築物で、告発を受けてしまった場合を想定しています。
まず最初に法的リスクが生じます。地方自治体や通報者によって法的措置が取られ、建物の撤去を求められるケースがあります。
次に経済的リスクです。上述のように建物の撤去を求められた場合、その費用や改修費用がかかります。
場合によっては建物全体を取り壊す必要もあり、高額になる可能性もあります。
違法建築物対策の重要性
違法建築物について、告発や摘発の重要性を理解したところで、ここでは対策の重要性についてそれぞれの項目に分けて解説いたします。
公共の安全確保
違法建築物は構造や設備に問題を抱えている可能性が高く、自然災害や火災などの際に安全性が脆弱です。
違法建築物の対策は、住民や近隣地域の安全を確保するために不可欠です。
法の遵守
法的規制は社会の秩序を維持し、不動産市場の信頼性を高めるために存在します。違法建築物は法に違反する行為でるため、当然ですが、法の順守は絶対です。
周辺不動産への影響
違法建築物は安全基準を満たしていないため、居住者や周囲の住民に危険をもたらす可能性があります。
そのため、違法建築物周辺の不動産から購入者や入居者を遠ざけてしまう要因となり、本来の相場価格での不動産取引が行われず、地域の衰退にも繋がります。
環境への負荷軽減
違法建築物は環境にも悪影響を及ぼすことがあります。不法建築による土地利用の無秩序な拡大は、自然環境の破壊や資源の浪費を招く可能性があります。
対策を講じることで、環境への負荷を軽減できます。
このように違法建築物対策は、社会的安全、法の遵守、不動産市場の公平性、環境保護、市民の安心感を維持するために不可欠です。
既存不適格と違法建築物の違いを解説する
建築基準法と都市計画法の関連
建築基準法は、建築物を建設する際の基準を定める法律で、建築確認の手続きや、建物の高さ、建ぺい率、容積率、接道などの規制に関する内容を規定しています。一方で、都市計画法は用途地域や都市施設の整備など町づくりに関する制限を定めた法律です。
これらに違反する建物は、建物自体の安全性だけでなく、町並みや景観、近隣の日照に影響を及ぼす可能性があります。
既存不適格と違法建築物を区別するポイント
ここまでで既存不適格と違法建築物が全く異なるものであるということをお分かり頂けましたでしょうか。
所有している不動産が既存不適格なのか違法建築物なのか、どちらに該当するか気になりますよね。
ここでは既存不適格と違法建築物を区別するポイントについて記載いたします。
①建築確認の有無
建築確認とは、建築物を建てる前に、その建築計画が建築基準法や都市計画法などの関連法規に適合しているかを地方公共団体が確認する手続きのことです。
この手続きを経て、法律上の要件を満たしていることが確認された建築計画には「建築確認証明書」が交付されます。
違反建築は建築許可を取得していないか、または許可内容と異なる形で建てられています。
既存不適格は当時の法律に基づいて許可を取得して建てられた建物です。
②検査済証の有無
検査済証とは、建築物が完成した後、実際に施工された建物が事前に取得した「建築確認証明書」に基づく建築計画通りに適切に建築されているか、また建築基準法や関連法規の要件を満たしているかを地方公共団体が検査し、その結果として適合していると認められた場合に交付される証明書のことです。
既存不適格の場合、当初は適法に建築されているため、検査済証が交付されている可能性が高い一方で、違反建築の場合は交付されません。
ただし、必ずしも検査済証があれば違反建築ではないわけではありません。
検査済証を取得後に増改築を行い、現行の法律に適合しなくなった場合は違反建築となります。
③建築時期
既存不適格は建築当時は適法であったが、法改正により基準を満たさなくなった建物のため、建築年を調査し、法律の改正前後かを確認することで見分けることが出来ます。
ただし、一般の人が法令について正しく理解し、判断することは難しいため、専門家に相談することをおすすめします。
既存不適格と違法建築物の対策を考える
最後に既存不適格と違法建築物の対策について解説をいたします。
既存不適格の管理・監視体制
ここでは既存不適格の管理体制や監視体制について解説をいたします。
建築物の定期的な点検
定期的な建物点検は、既存不適格な建物の問題を早期に発見し、修復や改修の必要性を判断するために重要です。
専門家による点検を通じて、建物の構造や安全性に対するリスクを特定できます
法的コンプライアンスの確認
不動産所有者や管理者は、建築基準法や都市計画法などの法的規制を遵守する責任があります。
定期的な法的コンプライアンスの確認を行い、必要に応じて対策を講じることが重要です。
保守・修繕計画の策定
既存不適格な建物の管理では、保守・修繕計画を策定し、建物の健全性を保つための適切な措置を講じることが求められます。
修繕が必要な箇所を特定し、予算と計画を立てて実行することが必要です。
地域自治体との連携
地域自治体は建築基準法や都市計画法などの法的要件を管理・施行しています。
不動産所有者や施主はこれらの法的要件を遵守しなければなりません。
既存不適格の管理・監視に地方自治体との連携は必須です。
専門家のアドバイスの活用
建築、法律、不動産の専門家からのアドバイスを受けることは、既存不適格建築物の適切な管理において重要です。
専門家の助言を得て、最善の対策を選択します。
違法建築物の撤去・補強策
ここでは違法建築物の対策（撤去や補強について）を記載します。
撤去の検討
違法建築物が法的規制に違反している場合、撤去が必要となります。
違法建築物の撤去に際しては、地域自治体との連携が不可欠であり、適切な手続きを遵守することが重要です。
適法化の検討
大きな工事が必要になるため、困難な場合も考えられますが、違法建築物を適法化するための対策をとるケースもあります。
まずはどの部分が違法になっているかを確認の上、建物の構造や用途を変更し、法的要件を満たすようにすることで適法な建物として存続できる場合もあります。
補強策の検討
違法建築物の撤去が難しい場合、補強策を検討することがあります。
これは建物の耐震性や安全性を向上させるための対策であり、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
設計と工程管理
改修や補強工事を行う場合、設計と工程管理が必要です。
適切な設計と工事の実施により、法的要件を満たし、安全性を確保できます。
違法建築物の対策は、法的コンプライアンスを確保し、安全性を向上させるために欠かせないプロセスです。
適切な選択肢を検討し、専門家のアドバイスを受けながら、法的要件を満たす対策を実行することをご検討ください。
既存不適格と違法建築物の再発防止策
既存不適格と違法建築物の再発防止策についてご紹介いたします。
不動産を所有している個人にはあまり関係のないお話かもしれませんが、個人個人が意識をしていくことで再発を防止していきましょう
定期的な点検と監視
既存不適格建築物や違法建築物を防ぐために、定期的な点検と監視を行い、問題を早期に発見することが重要です。
専門家による点検は、安全性の向上に貢献します。
法的コンプライアンスの厳守
不動産所有者や建築関係者は、法的コンプライアンスを厳守し、法令遵守の文化を醸成する必要があります。
既存不適格建築物と違法建築物の再発を防ぐためには、総合的なアプローチが必要です。定期的な点検、法的コンプライアンスの遵守、教育と啓発、報告と通報の仕組み、品質管理、厳格な取り締まりなどが組み合わさって、再発を最小限に抑える努力を継続的に行うべきであると考えます。
既存不適格の不動産や違法建築を所有されている方も、知らずに購入してしまった方も是非お気軽にマーキュリーへご相談ください。
株式会社マーキュリーではお客様に合わせた最善な対策や施策を提案いたします。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
再建築不可物件は買取会社がいい理由と4つのメリット！
再建築不可物件を売るなら買取専門会社で！
再建築不可物件のような訳あり物件を処分したいときには一般的な不動産とは異なるので、買取専門会社に相談するとスムーズに話が進むことがあります。
再建築不可物件とは、建築基準法の要件を満たしていないため建て替えや増築が認められていない物件のことです。
すぐに退去しなければならないわけではありませんが建物が老朽化したり、自然災害などで倒壊したりしてしまった際にも、建て替えができないためとてもリスクが高く、一般的には売却しづらい物件という扱いになります。
再建築不可物件が売れにくいのは他にも理由があります。
- 再建築不可物件は金融機関の住宅ローンがおりにくい
- 暮らしやすい住居にするためのリフォームに、高額な費用がかかることが多い
（物件の状況によっては、工事の際の足場が組めないなど、リフォーム会社の手配が難しいこともあります）
なぜ買取専門会社がいいのか？４つのメリット
再建築不可物件について買取専門会社に依頼することは具体的なメリットもあります。
実際にメリットを知っていただくことで買取専門会社へ依頼することの満足度も高まることと思いますのでここでは主なメリットを4つ紹介します。
すぐに現金化できる
買取専門会社に依頼する一つ目のメリットはすぐに現金化できることです。
物件の状況や会社の対応方法によってスタンスは異なりますが、査定見積もりの依頼から、最短で数日～1週間程度で代金が振り込まれることもあります。
物件を早く処分してしまいたい方にとっては買取専門会社との非常にスピーディーなやり取りが、大きなメリットになります。
買取会社は現況のままで買取してくれる
築年数の古い物件の場合、売却したり長く住みやすい住居にしたりするためにはリフォームやリノベーションが必須です。
ですが、物件の状態によっては「足場が組めない」とリフォーム会社から工事を拒否されてしまったりリフォーム費用が高額になってしまったりすることもあります。
再建築不可物件の買取専門会社は運用のプロフェッショナルであり、リフォーム工事のノウハウやコネクションを持っているためリフォームのことを気にせず現況のまま処分することができます。
買取専門会社に対しては現況のまま買取を行ってくれるので、このようなリフォーム・リノベーションに関するリスクや手間がなくなり査定金額がそのまま手元に残ります。
空き家の状態が続くのを防げる
空き家の状態が続いてしまうことは以下のデメリットにつながります。
- 建物が老朽化しやすくなり、物件の価値が下がってしまう
- 火災や自然災害などで建物が倒壊してしまったときに、建て直しができなくなってしまう
- 空き家状態が続くと、ゴミを不法投棄されたり雑草が生い茂ったりして外観も悪くなってしまう
買取専門会社に依頼をすると契約の完了後に速やかに引き渡しがおこなわれるので、空き家状態が続くことによる、デメリットを心配する必要がなくなります。
契約不適合責任免責
契約不適合責任とは民法に下記のように定められています。
「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」
簡単に言えば、物件を引き渡す前に発見された不備などは、買主が売主に対して補修や代金の減額請求をすることができます。
また、契約不適合責任は物件引き渡し後も有効であり「買主が不適合を知った時から１年以内」に売主に対して履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除ができるようになっています。
現況のまま専門会社に相談した方が効率的！
査定を依頼する際には「少しでも見栄えを良くした方が良いのでは・・・」とリフォームや清掃を考えられるかもしれません。
しかしながら、清掃はともかくリフォームはせずに現況のまま査定依頼や相談をした方が結果的に得する可能性が高いです。
例えばリフォーム費用を２００万かけても査定額が＋２００万になることはほとんどありません。
リフォームについても個人で個別に依頼するよりも、不動産会社はお抱えの内装業者がいるため、低価格でニーズに合ったリフォーム工事を行えます。
まずは、物件を売りたいと思ったときには株式会社マーキュリーに査定のご相談をください。
早急に売却したい、費用負担を減らしたいなどご希望の条件がある場合には担当者にご相談ください。柔軟に対応いたします。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
再建築不可物件はどんな物件？ケースを交えながら説明
再建築不可物件とは？
「再建築不可物件」とは建築基準法の要件を満たしておらず、建て替えができない物件のことです。
再建築不可のパターン別解説、メリットデメリットを簡単に説明いたします。
- 住居を売りに出そうと思い不動産屋に行ったら「再建築不可物件だ」と言われ取り扱えないと言われた
- 改築しようと思ったのに「再建築不可物件だからできない」と業者に断られてしまった
- 不動産を相続したが「再建築不可物件」と聞かされた
以上のような状況で、どのように対処すべきかわからずお困りではありませんか？
再建築不可物件は、住宅地にしばしば存在する不動産なのですが具体的にはどのような物件を指すのでしょうか？
そして、なぜ「売れない」と言われるのでしょうか？
再建築不可とは何の事を指すのか
建築基準法が制定される前に建てられた物件や使用しているうちに隣家との境目などが変わり、建築基準法を満たさなくなってしまった物件など事情は様々です。
再建築不可物件とは言ってもすぐに取り壊しや退去を命じられたりするわけではありません。
また、再建築不可物件に住み続けたとして、罰則が課されることもありません。
近年ニュースやテレビ番組などでもよく耳にする、目にするようになった言葉、「再建築不可」ですが、なぜ再建築ができないかというと建築基準法という法律が大きく関わっています
建築基準法で定められている定義とは
「接道義務」と言われていますが、これは災害や事故、火災などが起こった場合に避難経路の確保や緊急車両が出入りしやすいことを目的としています。
上記の定義に抵触している場合には再建築不可物件となってしまい、東京都内においても住宅密集地などでは再建築不可の物件が、それなりの数で存在しております。
接道義務違反の3つのパターン
- 旗竿地（はたざおち）
分譲住宅地などで今も良く見られる旗竿地（はたざおち）とは奥まった部分に住居があり、道路と敷地との接する部分が、通路上に狭くなっている物件のことです。竿付きの旗のような形状をしていることから「旗竿地」といわれます。
※「敷地延長や敷延」と呼ばれることもあります。
旗竿地自体は接道義務違反に当たりませんが道路と接している面の幅が２ｍ以下の場合には、接道義務違反にあたります。
- 暗渠（あんきょ）
暗渠とは、かつては川（水路）だった箇所にフタをして作られた道のことです。
一見、道路と何ら変わりありませんが、建築基準法上の「道路」とは認められていないため暗渠に面した物件は、再建築不可物件になってしまいます。
- 袋地（ふくろち）
袋地とは、周囲を住宅に囲まれていて、公道にも私道にも一切面していない住宅のことです。
袋地の場合、自宅に入るためには必ず他人（囲繞地）の敷地を通らなくてはなりません（囲繞地通行権）。
原則として、他人の敷地を通行する対価として通行料を支払う義務があります。
再建築不可物件のメリット・デメリット
再建築不可物件がだいたいどのような物件なのか、イメージしていただけたと思います。 再建築不可物件の特徴を踏まえてどのようなメリット・デメリットがあるのかについて解説していきたいと思います。再建築不可物件のメリット
- 通常の物件よりも安く購入できる
再建築不可物件は、他の一般的な物件と比較すると評価額が安いので安く購入できる可能性が高い物件です。
- 固定資産税・都市計画税が安い
土地評価額が低いため、毎年かかる固定資産税と都市計画税も安くなります。
再建築不可物件のデメリット
メリットと比べると、デメリットははっきりしていて、具体的にイメージしやすいのではないかと思います。
- 建て替えができない
建て替えができないことは何よりも大きなデメリットです。
老朽化によって建物の骨組みまで損害が起こったときはもちろんですが自然災害や火事などで倒壊してしまったときでも、建て替えできません。
- 売却が難しい
再建築不可物件は建て替えができないため、一般的な不動産のようには、なかなか売れません。
再建築不可物件は、銀行の住宅ローンが組みづらいという面があり、現金で購入するかたを対象にしないといけません。購入者の幅が狭まります。
- 居住する際に使い勝手が悪い
接道義務の具体的なパターンで紹介したように囲繞地（周囲を他人の敷地に囲まれた物件）や旗竿地（道路との間口が狭い物件）などは住居としての使い勝手が良くないこともあります。
例えば、日照が悪かったり、隣家との境界があいまいだったりといった事情により、居住するうえで少し不便に感じられることもあります。
不便さを解消するためにリフォームをしたり、周辺の住民の方と話し合いや調整をしたりするのが一般的です。
再建築不可物件には売却以外の選択肢は？
再建築不可物件の整理や運用を考える場合基本的には「早く売却すること」をおすすめしていますが、売却した後で「やっぱり売らなければよかった」とならないように、売却以外の方法について確認してみましょう。
リフォームをして住居や賃貸物件として活用する
再建築不可物件のままリフォームをして、見栄えを良くしたり暮らしやすい住居にしたりして運用する方法もあります。 しかし、リフォームや運用の際にも、いくつか懸念事項があります。
◆リフォームの懸念事項
- リフォーム業者が見つけられるか否か？
再建築不可物件のリフォームに関する知識や技術のある業者を探さなければなりません。
- リフォーム金額が予算内に抑えられるか否か？
リフォームに費用が掛かりすぎると、その後売却や賃貸経営をしても、収支がマイナスになってしまいます。
また、そもそも費用を捻出できないことも考えられます。
- 周辺地区に住む方々の了承が得られるか否か？
建築不可物件は、住宅が密集していることが多いので、周辺の方々の理解も重要です。
- 住居としての安全性が確保できるか否か？
柱や基礎は元のものから変更できないので、耐震性などの不安が残る場合があります。
◆賃貸運営の問題点
- 集客を自身で行う場合、労力の負担が大きい
賃貸運営をする場合は、入居者が現れないと利益が得られません。広告やインターネットサイトなどを使って集客しないと結局、利益があがりません。
- 後からメンテナンスに手間と費用が発生する可能性がある
特に古い物件の場合は、雨漏りや家の傾きなどの問題が後々生じる可能性があります。
費用が掛かるだけではなく、住民からのクレーム対応の手間や負担も生じてしまいます。
再建築不可物件で
一番やってはいけないケース
それは再建築不可物件を更地にしてしまうのは最悪の選択です。
建物に税金がかかっているのがもったいないなどの理由から更地にすることを考えられる方が見うけられますがいったん更地にしてしまうと、以下のデメリットがあります。
- 新しく建物を建てられない（「建て替え」になってしまうため）
- 住居としての固定資産税の優遇がなくなり、固定資産税の額が上がる
- 使い道がなくなり売れなくなる
つまり、売ることも居住することもできない、使い道のない不動産になるにもかかわらず高い税金を払い続けなければならない、という「負の財産」になってしまうということです。
再建築不可物件を所有するリスクは？
再建築不可物件を所有するリスクはあるのでしょうか。
居住している所有者からしてみれば、建替えができないだけで、建物を利用することだけを考えた場合、再建築できる物件と比べ何ら遜色なく利用することができます。
しかし、再建築不可物件は、以下のリスクがあることを知っておく必要があります。
緊急車両が通れない可能性がある
再建築不可物件の多くは、道幅が狭かったり、建物が奥まっていたりと、消防車や救急車が通れない場所に存在しています。
建築基準法で定めている道路は道幅4ｍ以上、接道幅が2ｍ以上というのは、交通上・防災上・安全上の観点から定められています。
万が一の際に大きな影響が出る可能性があります。
近隣トラブル
再建築不可物件には、他人の土地を通行利用しなければ自分の土地に入れない袋地が存在します。
袋地の所有者は、袋地を囲む囲繞地に対し、囲繞地通行権（民法210条）という権利を有しています。
しかし、人と人との問題ですので、些細なことで近隣所有者とトラブルになり、今まで通れていた道または他人の土地を通れなくなったなどのケースは少なくありません。
建物維持管理に多大な費用が
再建築不可物件は建替えができない為、リフォーム等を行い、建物を維持管理する必要があります。
建替えができない為、内装が外装だけでなく、基礎や柱などの建物躯体の維持管理をしなければいけない可能性が高いです。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
再建築不可の売却 売却しづらい理由や注意点を解説
再建築不可物件の流通はあるのか？売却が難しい理由
流通がないわけではありません。
ですが、市場性が薄いのも確かです。それは購入者側の負担が大きくデメリットが多数あるから売却が難しいといわれます。
「売りたい」と思ってもなかなか思惑通りにはいかないのが不動産売却ですが再建築不可物件であれば、なおさらその難易度は上がります。
再建築不可物件とは、建築法上の問題により、現在の建物の建て替えができない物件のことです。
再建築不可物件は、建て替え不可であることや、住宅ローンがおりにくいことからなかなか「売れない」物件のひとつです。
再建築不可物件で売却しづらい理由
再建築不可物件は売却しづらいというのは、再建築不可物件は不動産としての価値が大幅に減少してしまうため、いわゆる一般取引相場の近いような高い金額では売却できず、一般取引相場に比べて金額が低くなってしまう。
また、一般のエンドユーザー様が再建築不可物件を買いたいと欲している方が極端に少なく、購入検討者を探すことが難しいということから、このような表現がされることが多いです。
なぜ、再建築不可物件は、不動産としての価値が減少してしまうのでしょうか。
購入側のデメリットは何があるのか
- 土地の有効活用がしづらい
不動産の価値は、土地の利用価値で決まるといっても過言ではありません。その土地でどのような有効活用ができるのか。
戸建を建てて住む、アパートを建てる、ビル・マンションを建てるなど、その土地の最有効利用の価値によって土地の価値・価格が決まります。
戸建用地として利用することが前提だとしても、将来20年後・30年後建替えして次世代の家にするなど、有効活用に幅があります。
しかし、再建築不可物件については、土地上の建物を取壊してしまうと新たに建物を建てることができません。
新築することはできないのです。
今現状の建物を利用していくことしかできない不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうのです。
- 建物が古く築年数が経っている物件が多く、多額なリフォーム費用が掛かる
再建築不可物件は、建築基準法施行以前に建築されている建物や新築から相当な年数が経過している建物が多いです。
建築基準法が施行されたのが昭和25年（1950年）ですから、施行日以前であれば、接道義務などのルールがなかったわけです。
築年数が相当年経過している建物は、住宅設備や建物躯体などが老朽化していることが多く、リフォーム等の修繕費用が大きな負担となってしまいます。
今後も建物を維持管理・修繕していく費用を鑑みると、不動産としての価値が低くなってしまうのです。
また、リフォームをする場合、建物にたどり着くまでの道が狭く重機が入りにくいこともあり費用としては上がる傾向にあります。
- 住宅ローンが組みずらく現金で購入しなければならない
不動産を購入される方の多くは、金融機関のローンを利用されます。
金融機関は借入を行う方の収入等の属性に加え、不動産の担保評価を査定し、融資の可否を判断します。
しかし、多くの金融機関は再建築不可物件に不動産としての担保評価を見てもらえません。
万が一、ローン返済の滞納などにより、抵当権を実行（競売など）した場合、融資した金額を回収できる見込みが小さいからです。
銀行融資が受けられない（受けづらい）不動産は、不動産としての価値が低くなってしまうということです。
※アパートなどの収益不動産の場合は、収益還元方式に基づき、担保評価として見る金融機関等もあります。
上記のような理由により一般的に売却する際には時間が掛かったり売却価格も低くなったりし、流通性は低くなってしまいます。
いずれにしても、再建築不可物件は売れる物件ではあるのですが、売れにくく高値が付きにくい、という特徴があるので売り主としては「早く」そして「高く」売るために最適な方法を選びましょう。
再建築不可物件を少しでも高く売却する方法は？
再建築不可物件だからと言って諦める必要はありません。
再建築不可物件を再建築できるように売却したりする方法もあります。
隣地の方に売却する
再建築不可の場合、隣接する土地も同じように再建築不可となっている可能性があります。
同じような境遇の場合、一方を取得すれば再建築が出来る可能性があり、再建築不可のまま他に売却するより高く売れる可能性があります。
また、同時に売却することで再建築不可を再建築可能な不動産として売却できます。
隣地の土地の一部を購入し再建築できるようにする
再建築不可物件のほとんどが間口不足といわれる道路に接している宅地部分が2m未満の場合が多いです。
そういった場合に道路に出るための通路（敷き延部分）となっている所を2m以上にすれば再建築ができるようになります。
その為に、隣接している土地の一部分を譲ってもらうことにより再建築が可能な物件として一般的な不動産と同様の相場として売却できます。
43条2項1号 認可 43条2項2号 許可制度を受ける
建築基準法には下記のように記載されています。
43条2項1号 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
43条2項2号 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
参照：e-gov https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201#Mp-At_43_2
再建築不可物件を売却する際に普段から注意しなければいけない事
再建築不可の場合、物件の状態によって金額がかなり左右されます。
普段からこまめに掃除や空気の入れ替えなどで物件の管理状態を良好にしておけば査定額も高くなる可能性はあります。
人が住んでいない物件はすぐに傷んできます。
こまめに空気の入れ替えを行う
日本の家屋のほとんどが木造住宅で作られています。
木というのは空気中の水分を吸収し、そのまま放っておくと腐食していきます。
腐食を防ぐためにも2週間に1回ぐらいは部屋の換気は行っておくといいでしょう。
排水管に水を流す
排水管は水を流さないと今までたまっていた水が気化し排水管に水がない状態となってしまいます。
排水管に水がない状態だと、錆びてきてしまい放置すると穴が開き水漏れの原因となります。
また、下水からの臭いが排水管を通して上ってきて部屋に異臭が漂ってしまいます。
こちらも2週間に1回ぐらいは水を流すなど行っておくのがいいでしょう。
床下などを確認し腐食やシロアリ被害がないか確認
床下などの点検はプロに任せないと難しいかもしれませんが、これを怠ると家の傾きの原因などになります。
腐食だけの場合は補修だけで問題ありませんが、シロアリの場合には補修だけではすみません。
その後の発生を予防するため床下全体へ薬剤の散布などが必要になるので注意が必要です。
床下の定期点検は1年ごとぐらいに行い、シロアリの薬剤散布は5年に1度行うのがいいでしょう。
再建築不可物件の売却先候補
買主によって契約条件などが違ってきます。
一般的な契約条件を見ていきましょう。また、買主となる候補は大きく分けて2つです。
エンドユーザーと不動産会社です。それぞれの条件の違いを見ていきましょう。
エンドユーザーに売却
エンドユーザーの場合、自己使用や投資など購入用途は様々です。一般的にエンドユーザが購入する場合、第一印象が大事になってきます。
そうするとリフォームや掃除など行わなければならなくなります。
また、契約不適合責任※も負うことになるため売却後の不安は拭えません。
不動産会社に売却
不動産会社が購入する場合、賃貸に出して保有するか、再販売が目的となります。不動産会社が買主となる場合、多くはリフォーム前であっても購入は可能になります。
また、一番のメリットは契約不適合責任※が免責になることです。
リフォーム費用が掛からなかったり、契約不適合責任が免責になるためエンドユーザーより結果的に売却価格が高くなる可能性はあります。
| 売却金額 | 清掃・リフォーム | 契約不適合責任 | 早期の現金化 | |
|---|---|---|---|---|
| エンド | 条件によっては高い | 場合によっては必要 | 負う | 条件によって可能 |
| 不動産会社 | 条件によっては低い | 現況のまま売却 | 負わなくてもいい | 可能 |
※契約不適合責任とは
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。
ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
参照：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089#Mp-At_566
簡単に言うと、売主は売り渡した物件に契約不適合責任を負い、買主は契約上不適合となる箇所（雨漏り、シロアリ、地中埋設物など）を発見した場合には、発見した日から1年以内に売主に通知した場合、売主の責任と負担において修理や改修を行わなければなりません。
しかし、売主が契約に不適合となる箇所を知っていた場合、もしくは重大な過失があって知らなかった場合には知った日から1年以内というのは適用されません。
マーキュリーの買取条件
不動産の買取強化中
弊社では下記のような不動産を買取強化中です。
また、借地権や底地などの権利関係が複雑な不動産、再建築不可、共有持ち分など売却しづらいといわれる不動産も強化買取中です。
- 土地（所有権、狭小地、不整形地、底地 etc...）
- 戸建・アパート(所有権、借地権、再建不可、共有持ち分）
- 1棟マンション・区分マンション(所有権、借地権、共有持ち分）
- 1棟商業ビル(所有権、借地権、共有持ち分）
上記はあくまで一例です。お気軽にご相談ください。
弊社の買取条件
弊社では下記のような条件で買取を行っております。
- 境界非明示
- 契約不適合責任免責
- 現況買取（残地・古家付き）
- 賃借人付き売買（立ち退き不要）
上記はあくまで一例ですので諸条件は相談いたします。お気軽にご相談ください。
急に再建築不可物件を相続したり手放す必要に迫られたりする、などして「売りたい」と考えられている方は一度ご相談ください。
再建築不可物件の相談は専門の会社に
再建築不可物件は、今まで記述しているとおり、再建築不可物件を買いたいと考えている一般のエンドユーザー様が少なく、また、ローンの問題から、一般のエンドユーザー様に向けた売却活動は売却できる金額が低いにも関わらず、時間も要します。
また、ようやく再建築不可物件を購入したいと考える一般のエンドユーザー様の購入検討者が現れたとしても、再建築不可物件は築年数が相当年経過している建物が多く、ご所有者様の売主として契約不適合責任（瑕疵担保責任）の不安も残ります。
そのため、再建築不可の買取を行っている業者に相談をされることをお勧めしています。
再建築不可を得意としている不動産会社であれば、不動産売却までのスピードが速く、ご所有者様の売主としての契約不適合責任（瑕疵担保責任）も負わない契約不適合責任を免責という条件で買い取ってくれるケースが多いです。
もちろん、買取金額含むその他の条件も踏まえて、検討を行う必要があります。
再建築不可物件の売却時の注意点・ポイント
再建築不可物件を売却するにあたり、注意点・ポイントとして以下の３つを挙げます。
- 再建築不可の理由をきちんと把握する
ご自分の所有している不動産が再建築不可だとわかったとき、その理由を正しく理解し、きちんと把握しましょう。
その理由は、再建築不可の要因（原因）が解消できる問題であれば、再建築可能になる場合があるからです。
また、単に接道幅が足りないのか、前面道路が建築基準法に定める道路でないのか、袋地なのかなど、その再建築不可の理由によって、売却できる金額に差がでる可能性があるためです。
- 安易に建物を解体してはいけない
再建築不可物件を解体してしまうと、建物が建てることができません。
再建築不可物件とは、“再建築”ができないのであって、現状の建物を取り壊さなければいけない物件ではありません。
再建築不可物件を解体してしまうと、建物利用価値がなくなり、評価額に大きな影響がでる可能性があるためです。
再建築不可物件の売却を検討した場合、建物の適切な維持管理を行いながら、売却活動や買取相談を行うことをお勧めします。
- 売却査定において、建物の内見はほぼ必須
再建築不可物件は、“建替え”ができない物件ですが、リフォーム等は可能です。
再建築不可物件の有効活用例として、“建物のリフォーム等を行い、不動産としての価値を高める”ことがあります。
このため、不動産会社に相談を行い、不動産会社が査定を行う際、修繕工事の必要性、またリフォーム工事にかかる費用を算出するために、建物の内見を行うことが多いです。
不動産査定だからといって、近隣の取引相場が〇〇万円／坪くらいだから、概算で〇〇〇万円くらい？というように簡易的に査定できるものではありません。
同じエリア・同じ大きさの再建築不可物件でも、建物の維持管理状況によって価格に大きな差がでてしまうのが再建築不可物件です。
マーキュリーの売却の流れ
STEP1売却査定の相談
お電話やメールでお悩みなどをご相談ください。また、この時にお客様の希望条件などもお伝えいただけると査定がスムーズです。
STEP2役所および現地調査（無料）
役所調査はお客様の再建築不可物件を再建築可能にできないかなど調査をいたします。
現地調査は間口がどのぐらい足りないのか近隣建物などの調査を行います。
近隣に売却を知られたくないなどあれば相談のご連絡をいただいた時にその旨をお伝えいただければ細心の注意を払って調査いたします。
STEP3査定金額のご提示（無料）
お客様に役所・現地調査など行った結果をご報告。それに基づいた査定金額をご提示させていただきます。お客様が弊社査定金額にご納得いただけない場合はお断りいただいて構いません。査定まですべて無料にて執り行っております。
STEP4売買契約
STEP3で掲示した金額にご納得いただけた場合には売買契約を締結いたします。
STEP5残代金の支払い及び物件の引き渡し
司法書士立会いの下、移転登記に必要な書類に署名捺印していただき残代金をお支払いいたします。
解決
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
