再建築不可のリフォーム意外と知らない問題点
再建築不可物件のリフォームは可能なのか
再建築不可の建物は解体して新築にする事ができません。建て替えをすることができない為、再建築不可となっています。
再建築不可物件ってどんな物件？ケースを交えながら説明
また多くの再建築不可物件は築30年～50年経過しているケースが多いので、建て替えの代わりにリフォームやリノベーションを行う必要性が出てきます。そこで、再建築不可物件のリフォームは可能なのか？
どの程度まで行って良いのか？という問いになってくるのですが、リフォーム自体は可能ですが、建築確認申請が必要になるレベルのリフォームは出来ないので注意が必要です。
建築確認申請が必要になるリフォーム、リノベーションとは
再建築不可物件は建築基準法における接道義務を満たしていない為、建築確認が下りません。
建築確認が必要なリフォームとは増築・改築・その他大規模修繕の事を指します。
増築とは・・・
延べ床面積を増やす為のリフォームです。平屋を2階建てにすることや2階建てを3階建てにすることなどを指します。
また、敷地内に新たな構造物を新築することも増築にあたります。
※東京都は防火地域・準防火地域に指定されている為、10㎡未満の増築であっても建築確認申請が必要となります。
改築とは・・・
建築基準法では大きさや間取り、建物の構造自体を変えずに現在の建物を解体もしくは一部撤去して、建て直す又は一から造りなおすことと定義されています。
二世帯住宅のように建造物の一部を壊して新しいものに作り直す場合も改築に当てはまります。
大規模修繕、模様替えにおける例外
大規模修繕や模様替えにおいても原則建築確認が必要とされていますが、抜け道があります。 4号建築物（木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物）に関しては確認申請を受けなくて良いとされており、これが例外となっております。
ほとんどの戸建てはこの4号建築物に属しているので、建て替えや増築、改築はできませんが、大規模な修繕や模様替えについては行うことが可能となります。
リフォームにおける問題点
コストが非常に高い
フルリフォームでは、費用が1,000万円以上コストがかかることもあります。
銀行系リフォームローンを利用することができない
無担保のリフォームローンあれば、再建築不可物件のリフォームにも利用することができます。その分金利が高めになる傾向があり、借入限度額も上限を500～1,000万円にしていることが多い為、ある程度まとまったお金を現金で用意しておく必要があります。
リフォーム会社に難色を示されることもしばしばある
「足場が組みづらい家」や「接道幅が狭く車などの出入り、物資の運搬が困難な家」、「地盤に問題がある家」などはリフォーム会社が難色を示しがちです。
場合によっては断られてしまったり、さらに追加の料金がかかる恐れがあります。
リフォーム自体は可能ですが、そのリフォームも一筋縄ではいかないのが再建築不可物件です。住み替えたいと思われる方は、再建築不可物件の買い取りをしてくれる業者にまず問い合わせをすることをお勧め致します。
買い取り業者は現況のまま買い取りをしてくれるので、所有者様の方でリフォームのことを考える必要がありません。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
再建築不可とは
再建築不可になる理由
再建築不可になる理由は、建築基準法43条に記載されている事項を満たしていない事が理由です。建築基準法43条とは「建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と記載がありますので下記の1.2.3は再建築不可となってしまいます。
1. 道路に接している宅地部分が2m未満
2. 建築基準法の道路に接していない（通路）
3. そもそも道路に接していない
建築不可物件を
再建築可能にするには？
道路に接している宅地部分を2m以上にする
敷地が道路に2m以上接していない場合、解決方法としては両隣の敷地の一部分を売買などで取得することによって再建築することが可能となります。
だし、注意が必要で道路に接している部分だけを2m以上確保しても敷地内に行くまでに2m未満となってしまった場合は再建築不可のままです。
簡単に言うと、宅地部分まで通る敷地延長部分はすべての幅を2m以上（右図1参照）としなければなりません。
43条2項 認可・許可制度
建築基準法43条2項には下記のように記載があります。
- その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
- その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
簡単に説明すると
- 認定制度
幅員4mあって建築基準法上の道路ではない（通路など）に接道2m以上接していれば特定行政庁の認定を受けられれば建て替えができます。 - 許可制度
建築物の敷地の周りに公園や空き地などがあった場合に建築審査会が同意し特定行政庁の許可を受ければ再建築が可能となります。
注：この認定・許可制度は、1回認定や許可を受ければ永遠に建て替えられるというわけではなく、その都度申請しなければなりません。また、自治体によって認定・許可の基準が異なるので確認が必要です。
建築基準法の道路に接するようにする
袋地のように隣地に囲まれている土地の場合は、建築基準法上に定める道路に接していません。この場合、再建築不可となってしまいます。
これを解消させるには、右図2のように上下の隣地の方の土地を売買して取得する。
もしくは、通行地役権の設定登記を行い建築基準法の道路まで幅2mを確保してつながるようにすれば再建築可能となります。
通行地役権は、隣地の方の土地を借りる状態です。対価などを支払い登記を行います。この登記を行うことにより道路に接しているとみなされるので、登記を行わず借りているだけでは再建築はできません。
再建築不可物件のリフォームはどこまでできる？
再建築不可のリフォームはクロスや床の張替え水回りの修繕などは基本的に自由にできます。
ですが、床面積の増加など増改築にあたるリフォームは原則できません。
建築確認をとるような増改築はNG
建築確認をとるような大規模なリフォームは下記のような内容になります。
間取りの変更、階段の位置変更などは建築確認申請が必要になってきます。建築基準法第6条1項には次のように記載があります。
建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。当該確認を受けた建築物の計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をして、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合も、同様とする。
- 別表第一（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が二百平方メートルを超えるもの
- 木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの
- 木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの
- 前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域（いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。）若しくは景観法（平成十六年法律第百十号）第七十四条第一項の準景観地区（市町村長が指定する区域を除く。）内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物
参照：建築基準法第6条1項 e-gov
参照：別表第一 e-gov
上記には前三号に掲げる建築物を除くと記載があります。逆を言えば、上記に該当しないものであれば建築確認申請は必要がないことになります。
建築確認申請が必要ない四号建築物
| 階数 | 延べ床面積 | 高さ / 軒高 | |
|---|---|---|---|
| 木造建築物 | 2階建てまで | 500㎡以下 | 13m以下 / 9m以下 |
| 木造以外の建築物 | 1階建てまで | 200㎡以下 | - |
※階数は地下含む
再建築不可物件のメリット
再建築不可物件にもメリットはあります。
ですが、メリットだけを見て購入すると失敗する可能性もありますのでデメリットと比較し検討しましょう。
購入費用を安く抑えられる
再建築不可物件は、購入費用を安く抑えられるのが一番のメリットではないでしょうか。
建物が再建築できないため需要が低く、一般的な所有権の不動産に比べるとかなり安く売りに出されています。
再建築不可は建て替えができませんがリフォームはできます。リフォーム費用を安く抑えられれば、収益物件として人に貸し
固定資産税が安い
不動産を所有していると毎年4月もしくは6月頃に各自治体から納税通知書が届きます。この固定資産税・都市計画税が安くなります。
再建築不可物件の場合、建物の築年数が古くなっていることが多く建物の評価は低くなっていることが多いです。
また、土地は再建築不可の場合、不整形地や袋地のケースが多いため、評価額が低くなっています。
投資においては利回りが良くなる
上記で述べた通り、購入費用および税金が安くなれば不動産投資として考えた場合、利回りが良くなります。
人に貸す場合、再建築不可物件だからと周辺の家賃と比べて大幅に安くなるということはありません。
そのため、周辺相場と同じような賃料をとれるため、利回りが良くなります。
再建築不可物件のデメリット
再建築不可のメリットを述べてきましたが、所有するリスクもあります。
リスクを踏まえて購入や相続を検討しましょう。
建物が火災や地震などで倒壊しても建て替えられない
再建築不可物件は読んで字のごとく、建物を再建築できません。
再建築不可物件の場合、建物が古くなっており、すでに老朽化していることが多くあります。リフォームするにも費用が掛かりすぎて、ほとんどの方が放置しているのが現状です。
ですが、放置していると建物はどんどん傷んでいき倒壊や事件に巻き込まれるなど起こる可能性もあります。
建物がなくなってしまった場合、再建築不可物件は建て替えできないことを十分理解してください。
また、建物がなくなることによって、固都税の軽減措置もなくなります。
税金が高くなってしまうので気を付けましょう。
建物のメンテナンス費用や引っ越し費用が割高に
再建築不可の場合、細い路地や無接道の物件がほとんどです。
そういった場合、大型の重機がはいれないためリフォームや修繕に費用が掛かる場合があります。
また、引っ越しの場合も同様にトラックが横づけできなかったり大型の家具が通らなかったりする場合もあるので注意が必要です。
上記のような場合、手作業が増えるため人工代が余分にかかり割高になってしまいます。
住宅ローンが組みずらい
再建築不可物件の場合、不動産の担保評価が低いため住宅ローンが組みずらく融資が受けれない可能性が大きいです。
ノンバンク系であれば融資を受けられる可能性は大きいですがその分金利が高くついてしまいます。
お金を貸す側は返済が滞ってしまった場合の保証として物件を担保としてお金を貸すので、物件自体の評価が低い再建築不可物件は融資が受けづらくなります。
一般的な不動産に比べると需要が低く売却が難しい
不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを組んで購入する方が多いです。再建築不可の場合上記でも述べましたが住宅ローンの融資を受けづらく、購入する方は現金で用意をしなければなりません。
購入者が現金のみに絞られてしまう為、売却しづらい理由となってしまいます。
また、再建築不可の場合、ほとんどの物件が築年数が古く建物が老朽化していることが多く、購入しても建て替えができないため、居住を目的とする購入者は購入者として外れてしまいます。
上記の理由から購入者が絞られてしまう為、再建築不可物件の場合は売却が難しくなってしまいます。
再建築不可物件の活用方法
再建築不可物件は売却以外にも活用方法はあります。
しかし、土地の形状などによっても変わってきます。
賃貸として運用
再建築不可の一般的な活用方法です。物件が傾いていたり外壁や屋根などが壊れていなければ、リフォームをして賃貸として貸し出すことは可能です。
再建築不可物件だから賃料が近隣相場に比べて大幅に安くなるということはありません。
リフォーム費用は掛かってしまいますが、毎月の安定した収入が入ればリフォーム費用の回収は容易となります。
立地などの条件によっては人に貸すのも難しくなる可能性があります。近隣の不動産会社に戸建の需要などを前もって調べておくのが重要です。
簡易的な資材置き場として使用
既存建物が倒壊してしまった場合は再建築できないため土地を活用するしかありません。
そういった場合に資材置き場などに使用することで活用することができます。ですが、再建築不可物件は狭い通路を通った先や無道路地となっている事が多く、大きな資材の搬入などはできないかもしれません。
土地の形状に左右されやすいので自分の土地の形状を把握しておくのが重要です。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
セットバックってなに？セットバック後はどうなる？
再建築不可物件のおさらい
再建築不可とは読んで字のごとく、建物の建替え（再建築）ができない不動産になります。
その理由のほとんどは対象不動産の土地が建築基準法に定められた道路に2m以上接していないのが原因になります。
セットバック（道路後退）は建築基準法に定められた道路幅員（道路中心線から２ｍ、両端で４ｍ確保もしくは道路中心線から3ｍ、両端で6ｍ確保）にしないと建て替えができません。
セットバックってどういうこと？
現在の法律では原則として幅員4ｍ以上の道路が必要となっています。建築基準法では、幅員が４ｍ以上ないと建築物の建築が出来ない法律となっています。
これは日照や風通しなどの視点、災害避難時の安全性・消防車など緊急車両の乗り入れ等防災的視点により定められています。
しかし、法律が制定される前に建てられた家屋においては、４ｍ未満の道路に接しているケースが多くあり、これを法律に抵触している為、接道していないとしてしまうと多大な影響が出てしまい土地の利用が著しく困難になってしまいます。
そのため、4m未満の道路はセットバック「後退」をおこない、将来的に4mを確保できることを前提として再建築を認めています。
こういった道路のことは「みなし道路」「2項道路」と呼ばれています。
セットバックのルール
- 道路の対面が住居の場合は、道路の中心から均等にセットバックする
すでに対面側がセットバック済だった場合は、元々の道路の中心線からセットバックする
- 対面が川や崖などセットバックできない状況の場合は、一方のみでセットバックする
対面が川や崖などの場合には対面側はセットバックすることができません。この場合、建築する側の一方の土地のみセットバックします。
道路の中心線からではなく川や崖側の道路端より４ｍとなります。
セットバックしなければいけないときってどういうとき？
- 4m指定道路であれば道路中心線より２ｍを確保する必要があります。
- 6m指定道路であれば道路中心線より３ｍを確保する必要があります。
- 一方が河川や崖の場合には、河川や崖側の道路端より4ｍを確保しなければなりません。
上記に満たない場合にはセットバックが必要となる可能性があります。
道路の中心線で気を付ける事
対面がすでにセットバック済みであった場合、その道路の中心線から４ｍもしくは６ｍと判断してしまうとセットバックしなければいけない面積が足りなくなってしまいます。 セットバックは道路の両端からそれぞれ均等に後退しなければいけません。
すでに対面が後退しているのであれば道路の中心線がずれている可能性があるので対面がセットバックする以前の道路中心線から計算しなければならないので注意が必要です。
セットバック部分は建築面積に入らない
セットバックしなければいけない物件であっても再建築不可ではありませんので、建て替えすることが可能です。
建て替えの際にセットバックをし、道路幅員を確保する必要性が出てきますので、ご自身の土地の有効面積（建築可能な土地面積）が減少してしまう恐れがあります。門や塀・擁壁であっても建築することはできません。
セットバック部分に門や塀・擁壁を設けてしまい近隣住民とトラブルとなっているケースがあるようです。
これは明らかな違法行為であり、違法建築物件となってしまいますので、行政指導となる可能性があります。
セットバックしたらその土地はどうなるの？
セットバックした道路が公道の場合、自治体によっては様々ですがセットバックした土地を寄付するか無償使用もしくは自己管理を定めている事が多いようです。
後退用地を買取している自治体もあるようですが価格的に厳しいようです。
- 寄付の場合
後退道路用地の部分を自治体に寄付する事となります。測量、境界確定や登記費用などといった移転にかかる費用は自治体が負担してくれます。
しかし、測量や境界の調査などで時間がかかることが多く、住居をそこに建てる場合、建築計画に遅れが出る可能性があるので注意してください。
- 無償使用の場合
セットバック部分の土地の名義は元の名義のままで自治体に無償で使用を許可する事になります。
その道路にかかる整備費用・維持管理にかかる費用は自治体が負担してくれます。
- 自己管理の場合
セットバック部分の土地の名義は元の名義のままで、その道路にかかる整備費用・維持管理にかかる費用は自己負担となります。
セットバックにかかる費用
セットバックをするには、測量や登記費用、道路の整備などに費用がかかります。
自治体によっては補助金を出しているところもありますが原則としては、土地の所有者がすべての費用を負担しなければなりません。
セットバックした後の税金は？
寄付した場合は所有権が自治体に移るので固定資産税・都市計画税は非課税となります。
また、無償使用の場合も同様で所有権は自己のままですが非課税として扱われます。
自己負担の場合、建物を建てる土地とセットバック部分の土地が一体（分筆していない）であった場合は固定資産税都市計画税の課税されてしまいますが、分筆をして建物を建てる敷地とセットバック部分の土地を分けた場合には非課税措置を受けられる可能性があります。
分筆などにかかる費用は名義人の自己負担で行わなければなりません。
注意しなければならないのが、無償使用と自己管理は非課税措置を受けたい場合には、申請をしなければ非課税とならない事です。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
共有物分割請求とは？知っておくべき注意点とリスク
共有不動産を所有していると、様々なトラブルや悩みがつきものです。
例えば、共有不動産を売却する場合、共有者全員の承諾が必要ですが、意見がまとまらず共有状態の解消ができないケースがあります。
そこでこの記事では、共有状態を解消したい方のために「共有物分割請求の知っておくべき注意点やリスク」を詳しく解説します。
さらに、記事の最後には「共有物分割請求がおすすめな方の特徴」も解説しますので、共有不動産のトラブルや売却の悩みを抱えている方はぜひ参考にしてみてください。
共有物分割請求ってなに？
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
参照：e-gov 民法256条
共有物分割請求とは、土地の所有者の一人が他の共有者に対して「共有状態の解消」を求めることです。つまり、他の土地共有者に対して「土地の分割」「土地所有権の単独化」「土地の売却による売却代金の分配」を請求することになります。
この請求には、法的強制力があるため、請求を無視することや知らないふりをすることはできず、共有解消に向けて対応することが必要です。
他の共有者が請求に対して素直に応じれば良いですが、そうでない場合は「調停の申し立て」や「訴訟の提起」などで解決します。
次章では、共有物分割請求の目的について解説します。
共有物分割請求の主な目的とは
共有物分割請求の主な目的は2つあります。
- 売却、家の建築をするため
- 不動産のメリットを最大限に引き出すため
共有で所有している不動産を売却するためには、他の共有者の承諾が必要です。ひとりでも承諾しない場合、自由に活用することができません。
しかし、土地の分割や持分を購入することにより「単独所有」になれば、土地の売却や、家の建築などを自分一人の判断ですることが可能です。
さらに、不動産を担保にして金融機関から借入をする場合も、選べる金融機関が増えます。
つまり、単独所有になることで不動産活用のメリットを最大限に引き出すことが可能です。
共有不動産ではできないことが、単独になることで実現しやすくなるメリットがあります。
共有物分割請求を行うメリット
単独所有になることで不動産の活用がしやすいメリットがありますが、その他にも以下のようなメリットがあるため安心です。
- 最終的に「司法」が解決してくれる
- 適正価格で現金化できる
この章では、それぞれのメリットを詳しく解説します。
最終的に「司法」が解決してくれる
共有物分割請求はあくまでも他の共有者に対しての「お願い」になります。
そのため、そのお願いに応じてもらえないケースがあるのも事実です。
後述で詳しく解説しますが、共有物分割請求は以下のような流れで進みます。
- 共有物分割請求
- 共有物分割請求調停
- 共有物分割請求訴訟
裁判では、裁判所が中立な立場で共有不動産の解消方法を決定します。そのため、すべての共有者が納得できる判決により、スムーズな問題解決が期待できます。
また、裁判所の判決には強制力があるため、すべての共有者がその判決に従わなければいけません。
万が一、判決に従わない共有者がいたとしても強制的に共有の解消ができるため安心です。
適正価格で現金化できる
共有物分割請求で持分を取得する場合、共有者に代償金を支払って解決する方法もあります。
しかし、共有者同士の「話し合い」により代償金額を決める場合、根拠のない「言い値」で代償金が決定されるのも事実です。
つまり、適正価格よりも少ない金額になるケースにより「得をする人」や「損をする人」がでてきます。そのため、共有者から不当に高額な金額を請求されないように「不動産鑑定士」によって適正価格が評価されているのです。
不動産鑑定士による適正価格には「根拠」があるため、スムーズな解決が期待できます。
さらに不動産鑑定士の選定は、裁判所によって行われるため安心です。
共有物分割請求で知っておくべき注意点とリスク
共有物分割請求にはメリットばかりではありません。時間や費用、人間関係などの面でデメリットがあることも知っておくべきです。
この章では、共有物分割請求のデメリットを4つ解説します。
解決するまでに時間がかかる
共有者同士での話し合いがスムーズにいけば、調停や訴訟まで時間を要することはありません。
しかし、共有物分割訴訟までいくと判決まで相当な時間を要することになります。
訴訟の判決が出るまでには、複数回に渡り口頭弁論が行われます。
口頭弁論とは、裁判の法廷で意見を述べる場のことです。
訴訟を提起した原告の主張や、起訴された被告の反論が交互に行われます。
約1ヶ月毎に口頭弁論の場が設けられるため、解決までの時間がかかります。
状況によっても異なりますが、約6ヶ月〜1年、それ以上の期間を要することもあるため、辛抱強さが必要です。
共有者同士で揉めやすい
共有物分割請求は、共有者と揉めやすくなります。
例えば、A、B、Cの共有者が異なる意見の場合は以下のようになります。
- A・・・土地を平等に切り分けてそれぞれの共有者が単独で利用できるようにしたい
- B・・・単独で所有し、家を建てたい
- C・・・持分を売却してお金がほしい
共有者の意見が合わなければ、共有者同士でもめることは避けられません。さらに、訴訟に発展した場合、お互いが険悪なムードになり今後の関係も悪化する恐れがあります。
できるだけ話し合いで意見をまとめるのが理想的です。
希望通りの分割ができない恐れがある
共有物分割請求訴訟を提起した場合、判決が思い通りの結果ではない場合があります。
つまり、Aは土地を単独で所有したいのに「売却した売却金額を共有者で分けるものとする」という判決が出るケースです。
せっかくの土地を手放すことになるため、あらかじめ共有物分割請求に詳しいマーキュリーまでご相談することをおすすめします。
競売判決によって安く手放すことになる
共有物分割訴訟の判決次第では「競売判決」がでる場合があります。
競売になると、相場の売却価格の7割以下で落札されるのが一般的です。
そのため、手元に残る現金はかなり少なくなります。
競売で手放すよりは、持分を買い取ってくれる不動産会社に購入を依頼するのがおすすめです。
共有物分割請求を行う流れ
共有物分割請求は、この章で解説する流れによって行われます。まずは共有状態の解消について相続人同士でしっかりと話し合い、意見をまとめることが大切です。
共有物分割請求の前に話し合う
まずは、共有物分割請求をするにあたり、他の共有者に対して希望を伝えるところから始まります。
例えば、Aが単独での土地所有を目的にBとCに持分の購入を打診するケースで考えてみます。
AはB、Cに対して、BとCの共有名義をAに移転してほしい旨を伝えます。
その対価として、B及びCに土地の3分の1ずつの金額を支払うという流れです。
BやCが、自分にとって妥当な金額と判断すればスムーズに話しがまとまります。
もちろん、共有者同士が合意すれば、対価を支払わない無償での移転も可能です。
共有物分割請求調停を申し立てる
調停委員が立ち会って、裁判所にて共有関係の解除に向けた話し合いを行うのが共有物分割請求調停です。
調停も話し合いになるため、法的拘束力があるわけではありません。
事前の話し合いで意見がまとまらなかった後に、調停委員などの第三者が立ち会うことで、冷静に話し合いをすることができます。
共有物分割請求には調停前置主義（訴訟の前に調停を行わなければいけないこと）がないため、事前の話し合いで意見がまとまらない際には訴訟を提起しても問題ありません。
共有物分割請求訴訟を提起する
共有物分割請求の最後の砦が、共有物分割訴訟です。いわゆる「裁判」によって解決します。
裁判の途中で、共有者同士が同意すれば和解することも可能です。
以上の流れが、共有物分割請求の基本的な流れです。
しっかり押さえておきましょう。
共有物分割請求後の3つの分割方法
この章では、共有物分割請求後の主な3つの分割方法を解説します。共有物分割請求でどのような分割方法があるのかを、細かく把握しておきましょう。
共有不動産を実際に切り分ける「現物分割」
現物分割は、土地を物理的に分けて、共有者がそれぞれ単独で所有する方法です。
例えば、300㎡の土地をA、B、Cの3人の共有者で分割する場合、ひとり100㎡ずつを単独所有することになります。
土地を表す単位は「筆」と呼ばれ、上記のように土地を分けることを分筆と呼びます。土地を分筆するためには、以下のような作業が必要です。
- 土地分筆案の作成
- 土地隣接者との境界立会
- 境界鋲や杭の設置
- 境界の確定、測量
- 法務局への分筆登記申請
ただし、土地に建物が建っていて物理的に分筆することが難しいケースなどもあるため、注意しましょう。
売却したお金を共有者で分ける「代金分割」
代金分割は、共有土地を売却して、共有者の持分で売却金額を分ける方法のことです。
共有者全員が売却に同意すれば、共有土地でも売却できます。
持分に応じて平等に代金を得ることができるため、誰も土地を利用しない場合はおすすめの方法です。
ただし、売却金額の設定などで意見がまとまらない場合、売却するまでの時間を要してしまうデメリットもあります。
あらかじめ、売却価格がいくらくらいになるのかを、不動産会社の売却査定を参考にして売却価格をすり合わせておくことがおすすめです。
なお、共有物分割請求訴訟で競売判決になれば、強制的に売却手続きを行うことになります。
競売で売却する場合、相場よりも安い価格になる恐れがあるため、競売になるよりは不動産会社に買い取ってもらう方法が良いでしょう。
共有者の持分を買い取る「代償分割」
代償分割は、ひとりの共有者が他の共有者の持分を買い取る方法です。代償分割には以下の2つの方法があります。
- 全面的価格賠償
- 一部価格賠償
全面的価格賠償は、Aが単独で取得するかわりにB、Cの持分の価値にあたる代償金を支払う方法です。
一部価格賠償は、土地の価値を平等にするための方法です。
現物分割（土地を物理的に分筆する方法）で土地を分筆した際に、土地の価額に差がある場合があります。
この場合、持分以上の価値の土地を取得する共有者に、超過分の対価を支払ってもらうことで価値を調整する方法です。
共有物分割請求がおすすめな方の特徴
共有物分割請求を行う際におすすめなのは、以下の3つの特徴です。この章で詳しく解説します。
共有者が話し合いに非協力的な方
共有物分割請求は、共有者同士の話し合いで方向性を決めることができるのが理想的です。しかし中には、非協力的な共有者もいます。
- Aは代償分割をお願いしたいのにBは現物分割を希望している
- 代金分割で売却する価格の折り合いがつかない
- 話し合い自体に応じてくれないなど
話し合いを重ねても、お互いの意見が食い違う状況であれば、解決できません。
そのため最終的に、共有物分割請求訴訟により司法に解決してもらうことになります。
共有物分割請求訴訟に対して、無視することはできないため注意しましょう。
住んでいる共有者に出て行ってもらいたい方
共有者のひとりが、共有で所有している土地に家を建てて住んでいる場合、強制的に追い出すことは基本的にできません。
なぜなら共有者は、持分に応じて共有物全体を使用する権利があるからです。
しかし、全面的価格賠償を希望する場合、共有物分割請求訴訟で主張することができます。
認められれば、住んでいる共有者を追い出すことができ単独で所有することができるため検討してみましょう。
とはいえ、現実的には難しい方法になるということを覚えておくべきです。
不動産をできるだけ早く売却したい方
共有不動産を売却して現金化したい方も多いでしょう。
この場合も、共有物分割請求を活用できます。
共有者が、売却に反対している場合、共有物分割請求訴訟の判決次第では競売にかけられます。
競売になれば、強制的に売却となり、現金化が可能です。
しかし、競売では相場の7割以下で落札されます。
訴訟による弁護士費用などを考えると手元にお金が残りません。
さらに訴訟になった場合、判決までの時間がかかることも覚えておきましょう。
不動産をできるだけ早く売却したい方は、自身の持分だけを売却する方法がおすすめです。
株式会社マーキュリーなら、共有不動産の持分の買取事業を行っています。ぜひご相談ください。
まとめ
共有物分割請求は、共有者同士が納得することでスムーズな解決ができます。
しかし、細かい条件面や費用面などで協議が整わないケースも多いのが事実です。
協議がまとまらずに、共有者との関係が悪くなったり解決に時間がかかったりするのは避けたいものです。
株式会社マーキュリーなら、共有持分に関する豊富な専門知識と多種多様な経験・実績、臨機応変な対応により、不安やお困りごとに合わせひとりひとり最適な解決策が提案できます。
共有持分のことや不動産のことでお困りなら、株式会社マーキュリーにぜひ一度ご相談ください。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
共有持分を相続することになったらどうする？一番スムーズな対処法とは？
共有持分のおさらい
共有持分とは、不動産を複数の人で所有することを言います。
マンションや戸建てなど建物が建っている不動産の共有の場合、不動産を分割することができないため、一人当たりの不動産の持分を数字化したものが共有持分割合と言います。
不動産を共有相続にするリスク
不動産共有にはいくつかのリスクも存在します。
不動産の有効活用や売却の難しさ
共有不動産の場合、全共有者の合意がなければ物件の活用や売却が困難になります。
例えば、一部の共有者が賃貸や売却に消極的である場合、不動産の有効活用が阻害される可能性があります。
共有者各自の経済状況や利害が異なるため、意見が対立しやすく、これが共有不動産の活用や売却の大きな障害になり得ます。
不動産の管理が疎かになる可能性
共有者が複数いると、その責任の所在が曖昧になりがちです。
例えば、共有不動産を賃貸していた場合、その管理となる窓口はだれがするのか？共有不動産の設備を修繕する際に費用をだれが建て替えるのかなどです。
そのあたりの話をしっかり決めておかないと不動産の適切な管理や維持が行われない可能性があります。
管理が疎かになると、物件の価値が下がるだけでなく、将来的なトラブルの原因ともなります。
相続が一層複雑化する
不動産が共有状態のまま相続が発生すると、相続手続きがより複雑になります。
共有者が増えることで、それぞれの相続人の利害が絡み合い、解決までに長い時間と手間がかかることが予想されます。
また、共有者間での合意形成が難しくなるため、争いの火種にもなりかねません。
共有者による無断売却の危険性
共有不動産の全部を共有者が勝手に売却することはできません。
実際には共有者の一人が無断で売却を進めてしまうケースも発生します。
このような場合、残された共有者は法的措置を取ることで対応する必要があり、大きなトラブルに発展する可能性があります。
相続時の共有持分のメリット・デメリット
相続の際に問題になりがちなのが、不動産をどのように相続するかということです。
1つの不動産を相続の割合に応じて分割できれば話は早いのですが、家を半分に割ったりすることなどできません。土地の場合は分割などできる可能性はありますが、それは土地の間口や大きさが十分にないと公平に分割などはできません。
「売ってお金に換えてしまえば、公平に分け前を分配できるのでは・・・？」
と思いますが、相続人の中には「売りたくない」と反対する人がいる・・・
「1人がまとめて相続し、残りの被相続人には、相続分のお金を支払えば、家も残せるし公平に分けられる・・・」
しかし、そんなまとまったお金を持っていない・・・
以上のように、不動産の相続は、なかなか結論が出ないことが少なくありません。
そんな時に、しばしば取られるのが共有持分という選択肢。
相続する財産を、相続人全員で不動産の所有者になる、というものです。
共有不動産は、相続の割合に応じて不動産の権利・義務を負担するというものなので、ものすごく公平なものです
しかし、一つの不動産を複数人で管理するという少し特殊な権利にもなりますので、メリットやデメリットがいくつか発生します。
まずは、メリットとデメリットについてそれぞれ解説します。
相続時の共有持分のメリット
共有持分は、デメリットが指摘されることが多いのですが、相続時においてはメリットもあります。
ひとまず公平に不動産を分配できる
不動産の相続は、計算方法や評価の仕方から、金額が大きく異なってしまうことも珍しくなく、公平に相続するのが難しいものです。
不動産を共有にする場合は、不動産の状態を変更しないまま、権利だけを相続の割合に応じて分配するので、とても公平です。
相続時の共有持分のデメリット
一方で、相続時に不動産の共有を選択することはデメリットが多くトラブルに発展する可能性もありますので十分に注意が必要です。
主なデメリットは、次の2点です。
- 長く共有状態が続くと、権利者が増えてしまう可能性がある
共有者の一人が万が一亡くなってしまったとき、亡くなった人の共有持分は、その人の相続人に相続されることになります。
その結果、共有者がさらに増えてしまったり、面識のない人が共有者になったりすることがあります。
- トラブルが発生しやすい
共有持分は、自由に売却やリフォームができないなど、さまざまな制約がついています。
そのせいで、トラブルが起こりやすいという問題をはらんでいます。
例えば、以下のケースです。
- 共有物件の方向性について、家族間で方向性が合わず、関係性がギクシャクしてしまうケース
- 共有物件に、相続人の1人が住むことになり、その代わり他の権利者に家賃を支払うハズになっていたが、家賃が支払われなくなってしまうケース
共有持分を相続した時にはどうしたらいいの？
物件によって条件が異なりますが、共有持分を相続する方の中にはこんな風に困っている方もいます。
「自己の持ち分だけでも売れるのか心配・・・」
「共有持分を相続したことで、家族間での関係がギクシャクしてしまうから、早く手放してしまいたい・・・」
そんな悩みをスムーズに解決するための方法について解説します。
共有持分を売却する
最も確実、かつ簡単な方法は、共有持分を売却することです。
共有持分は、持分の範囲内であれば他の共有者の同意がなくても、自由に売却することができます。（不動産全部を売却するのは、共有者全員の同意が必要です）
ただし、一般的な仲介会社では共有持分の取り扱いをしない会社のほうが多いです。
理由は、権利調整の難しさや、交渉ごとに手間暇がかかりすぎてしまうからです。
また、エンドユーザーが共有持ち分のみを購入しても自己使用ができないことが理由で需要が少ないためです。
買取専門会社は、一般の不動産会社とは異なり、共有持分などの訳ありの不動産の買取を専門にしている会社です。
買取専門会社なので、問い合わせから数日で査定まで進み、スムーズに売却手続きを完了させることができます。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
土地を相続した場合は共有持ち分に基づいて分筆登記を行う
分筆登記とは、1つの土地を分割することです。それぞれの単独の所有者とすることです。
相続した不動産の面積が広くて、分割しても使い勝手が悪くなったり、資産価値が下がったりしないようなときには、考えられる対処法の一つです。
注意すべき点は、分筆することについて共有者同士で意思統一できていることと、土地の分筆登記には、土地の形状や大きさ間口などが大きく関係してしまうので、公平に不動産を分筆登記することが難しいこともあります。
共有者同士で協力して物件を売る
共有者同士で協力して不動産を売る方法もあります。
共有者全員で協力をすれば、購入者は100％の所有権を持つことができるため、通常の不動産の所有権と同じ権利を得ることができます。従って、資産価値を下げずに物件を売却することができます。
共有者全員が、共有財産を売却することで方向性が一致している場合には、とてもスムーズであり、損失の少ない売却方法です。
共有持分を放棄する（相続放棄）
リスクを最小限に抑えたいときには「相続放棄」という選択肢もあります。
相続放棄
相続放棄とは、相続人としての立場を放棄し、最初から相続人ではなかったとみなされることです。
ABCの3人がそれぞれ3分の１ずつ共有持分を相続した時に、Aが相続放棄を選択すると、BとCがそれぞれ２分の１ずつ共有持分を相続するということになります。
相続放棄は、相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所に申請しなければなりません。
また、相続放棄をするとその他の財産を全て相続できなくなってしまいます。従って、多くの資産を相続するケースや、どうしても他人には譲りたくないものがある方は、相続放棄を選択すべきではありません。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
共有持分の事ならマーキュリーに相談ください。
共有持分の売却には、他の共有者への影響や、場合によっては共有者からの嫌がらせといったリスクが伴います。
売却にあたり、他の共有者から理不尽な要求がなされないか、あるいは嫌がらせを受けた際のサポート体制が整っているかを慎重に確認することが求められます。
マーキュリーでは、長年にわたり多くの共有持分の売却に伴うトラブル解決にあたってきた実績があり、専門的な交渉スキルを駆使して、円滑な売却手続きを提供いたします。
売却後に発生した問題に対しても、売主の利益を保護するための体制を整え、弁護士と連携して解決を図ります。
共有持分の売却を検討されている方で、「将来的なトラブルが懸念される」とお感じの方は、マーキュリーまでご相談ください。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
共有持分を売却 スムーズな方法や注意点・相場も解説
共有持分とは？
共有持分の売却を考える前に、まず「共有持分とは何か？」を明らかにしておきましょう。
共有持分がどのようなものかを知ることで、どのように売却すべきかのイメージがつかみやすくなります。
共有持分の概要
共有持分とは、不動産を複数の人数で所有しているときの、一人ひとりの持つ権利の割合のことを指します。
不動産は1人が単独の権利者となるのが一般的ですが、次のようなケースで共有名義になることがあります。
後ほど詳しく解説しますが、不動産が共有状態になっているとデメリットがあるため、相続時には遺産分割協議を行い、相続人の中から1人の相続人を決定するのが一般的です。
共有持分で出来ること・出来ないこと
普段、法律や不動産になじみのない方にとっては「共有持分」や「権利」などの話はとてもややこしいものです。
そこで、共有持分を所有していた場合に単独でできることとできないことについて、具体的に記載していきます。
単独で出来ること
- リフォームやメンテナンス
不動産を維持することの、リフォームやメンテナンスは単独で行うことは可能です。
- 居住すること
共有持分であっても、不動産に居住することができます。 「持ち分の範囲でしか利用できないのでは？」と迷うかもしれませんが、夫婦で家を共有財産にしている場面をイメージすれば、共有持分でも家全体を使用できることがイメージしやすいのではないでしょうか？
- 自己の持ち分を売却
共有持分であっても、自己の持ち分であればいつでも売却はできます。
過半数の共有権利者の同意があれば出来ること
- 賃貸物件として貸し出しすること
- 不動産物件の価値や用途を変更するような改築などのリフォームやリノベーション
購入者にとってデメリットやリスクが大きいため、共有持分は売却しづらい物件と言われています。
共有権利者全員の合意がないと出来ないこと
- 不動産全体の売却
共有持分の不動産すべてを、共有権利者全員の合意なしに勝手に売却することはできません。 強引に売却しようとしても、売却手続きが無効になってしまったり、大きなトラブルに発展してしまったりする可能性があります。
共有権利者の合意が得られる場合には様々な選択肢がとれますが、現実的にはなかなか合意が得られにくいので、トラブルに発展してしまったり、話し合いの期間が長期化してしまったりするケースが多々あります。
共有持分は売却できるの？
共有持分の売却は可能です。
共有持分を売却する際には、他の権利者の同意も必要ありません。
ただし、共有持分の売却には制約があるので、把握しておく必要があります。
自己の共有持分の範囲内でしか売却できない
共有持分の売却ができるのは、自身の共有持分についてのみです。 「出来ないこと」で紹介した通り、不動産すべてを売却するには全員の同意が必要です。
例えば、持ち分が３分の１しかないときに、不動産を全部売却したり、2分の1など、自分が持っている持ち分を超えた分の売却をしたりすることはできないということです。
第三者が共有持分を購入しても自由に住めない
第三者が共有持分を購入しても、住んだり賃貸で貸し出したりすることは、現実的にはできないケースが大半です。
「共有持分には、居住する権利があるのでは？」
と不思議に思うかもしれませんが、もし、共有持分を購入した第三者が居住できてしまうと、他の共有権利者が住めなくなってしまいます。
売却相場は通常の不動産よりも安くなる
制約が生じてしまうことから、不動産の共有持分は一般的な不動産よりも、どうしても安くなってしまいます。
例えば、3,000万円の価値のある物件のうち、3分の1の権利を持っていたとしても、その共有持分を1,000万円で売れる可能性は低いということです。
これらの3つの制約があるため「共有持分の売却は可能」ではあるものの、一般の不動産と同じように売却できるわけではない、ということを把握しておく必要があります。
共有持分の売却相場は？
「共有持分が一般の不動産よりも安くなるのは分かったけど、実際にどのくらいの金額で売れるの？」という点を心配されている方も少なくないのではないでしょうか？
不動産の売却相場は、立地条件や不動産の状態（築年数や設備・家のグレードなど）によって、かなり金額が左右されてしまいます。
また、仲介で売却をする場合には、必ずしも売却がスムーズに進行するとは限らず、購入希望者が現れない場合にはいつまで経っても売れない、という状況が続いてしまうこともあります。
従って、相場はあくまでも「目安」として考えて、いかに確実に不動産を売却するかを考えるかが重要なポイントとなります。
共有持分の確実な売却方法と注意点
共有持分は「売りにくそう・・・」という印象を持ったかもしれません。
実際、一般の不動産に比べて共有持分は、売れにくいのは確かです。
しかし、共有持分は売り方さえ知れば、スムーズに売却できます。
この章では、共有持分のスムーズな売却方法と注意点について解説します。
共有持分をスムーズに売却する方法
共有持分の売却は、一般的な不動産のように不動産会社での仲介で、そのまま売却をしようとしてもなかなかスムーズにいきません。
共有持分をスムーズに売却するためには、いくつか方法があるのでここでは、代表的なものを4点紹介します。
不動産を分割する
この時、単独所有者となる人は共有権利者に対して、持ち分相当額を支払うのが一般的です。
単独所有者１人にする
土地が広いときや、不動産が複数あるときなどは共有持分とせずに、不動産を分割してそれぞれの単独権利者とする方法もあります。
土地が狭いときや、一軒家が建っていて分割しようがないときなどは、現実的には取れない手段です。
他の共有権利者と一緒に不動産を売却する
この手法が共有者にとって一番のメリットがある売却手法です。購入者側も単独で所有できるため利用価値が上がります。
専門の不動産会社に買取依頼をする
共有持ち分の売却は、一般的にエンドユーザーに売却しづらい物件です。前述したとおり自己使用ができず需要が少ないのが現状で、売却先の候補は買取会社となってしまいます。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
共有持分が売れ残ってしまうデメリット
共有持分の売却について（特に共有権利者との話し合いや調整など）は、一人ではどうしようもないことも多くあります。
しかし、共有持分をそのままの状態で放置してしまったり、売れ残ってしまったりする状態には、大きなデメリットがあります。
共有持分にも税金（固定資産税など）がかかってしまうこと
共有持分であっても、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。使い道のない物件を持ったままにしていても、毎年維持費がかかってしまいます。
共有の状態が長引けば長引くほど、権利関係がややこしくなってしまうこと
万が一、共有権利者の1人が亡くなってしまった場合、その権利は亡くなった共有権利者の相続人に引き継がれます。
この時、相続人が複数人（妻Ａ，子Ｂ、子Ｃ）いる場合、後にＢが死亡した場合にＡの妻や子に相続され相続人が増えて行く状況になってしまう可能性があります。
さらに、その相続人が面識のない人（一緒に不動産を購入した人の兄弟や子どもなど）や、遠方に住んでいる可能性もあります。
共有の状況を長期間続ければ権利関係がややこしくなってしまう可能性が高いです。
権利関係がややこしくなってしまった場合でも、売却やリフォームを行う際に共同権利者の同意が必要になるため、ますます管理や運用が面倒になってしまいます。
売りたくても売れない状況の中、持ち続けることにもリスクがあるのは非常にもどかしいものです。
共有持分は専門の買取会社にて売却を！
紹介した4つの方法の中で唯一、他の共同権利者の協力が必要ないのが④の専門の買取会社で売却する方法です。
専用の買取会社に依頼すると、次のメリットがあります。
- 査定通りの金額で買取をしてくれる
- ノウハウや実績のある業者との手続きになるため、トラブルが発生する可能性が低い
- すぐに現金化できる
- 他の共有権利者との話し合いや、いざこざから解放される
専門業者に依頼をすれば、このように共有持分を持ち続けることの、デメリットを回避することができるというわけです。
買取会社に依頼は選択肢の一つとして考えられる方法です。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
共有持分の売却トラブル3事例！失敗しない方法
共有持分は売却前からトラブルに・・・
そもそも共有持分は、トラブルが起こりやすい物件です。
購入時や遺産を相続した時点では、全く何の問題もなかったにもかかわらず、時間の経過とともに様々なトラブルの要因が発生します。
この記事のメインテーマは、共有持分の売却時に起こるトラブルについてですが、実は売却を考える前からトラブルが生じてしまっているケースも珍しくありません。
共有持分とは？
共有持分の売却を考える前に、まず「共有持分とは何か？」を明らかにしておきましょう。
共有持分がどのようなものかを知ることで、どのように売却すべきかのイメージがつかみやすくなります。
共有持分の概要
共有持分とは、不動産を複数の人数で所有しているときの、一人ひとりの持つ権利の割合のことを指します。
不動産は1人が単独の権利者となるのが一般的ですが、次のようなケースで共有名義になることがあります。
後ほど詳しく解説しますが、不動産が共有状態になっているとデメリットがあるため、相続時には遺産分割協議を行い、相続人の中から1人の相続人を決定するのが一般的です。
共有持分で出来ること・出来ないこと
普段、法律や不動産になじみのない方にとっては「共有持分」や「権利」などの話はとてもややこしいものです。 そこで、共有持分を所有していた場合に単独でできることとできないことについて、具体的に記載していきます。
単独で出来ること
- リフォームやメンテナンス
不動産を維持することの、リフォームやメンテナンスは単独で行うことは可能です。
- 居住すること
共有持分であっても、不動産に居住することができます。 「持ち分の範囲でしか利用できないのでは？」と迷うかもしれませんが、夫婦で家を共有財産にしている場面をイメージすれば、共有持分でも家全体を使用できることがイメージしやすいのではないでしょうか？
- 自己の持ち分を売却
共有持分であっても、自己の持ち分であればいつでも売却はできます。
過半数の共有権利者の同意があれば出来ること
- 賃貸物件として貸し出しすること
- 不動産物件の価値や用途を変更するような改築などのリフォームやリノベーション
購入者にとってデメリットやリスクが大きいため、共有持分は売却しづらい物件と言われています。
共有権利者全員の合意がないと出来ないこと
- 不動産全体の売却
共有持分の不動産すべてを、共有権利者全員の合意なしに勝手に売却することはできません。
強引に売却しようとしても、売却手続きが無効になってしまったり、大きなトラブルに発展してしまったりする可能性があります。
共有権利者の合意が得られる場合には様々な選択肢がとれますが、現実的にはなかなか合意が得られにくいので、トラブルに発展してしまったり、話し合いの期間が長期化してしまったりするケースが多々あります。
売却前からトラブルが生じているパターン
共有持分にはトラブルが多いと言われています。いったいどのようなトラブルが多いのでしょうか？
起こりやすいトラブルを把握しておけば、起こる前にトラブルを未然に防ぐこともできます。トラブルの一部ですがパターンを見ていきます。
支払う約束になっているはずの家賃が支払われない
家族間や兄弟間で不動産を共有していて、実際にはそのうちの1人が不動産を使用しているケース。
不動産を使用する代わりに賃料として、その他の共有権利者に代金を支払うことになっていたが、生活環境の変化などにより、家賃が支払われなくなってしまった。
他の共有権利者からすれば、実際に住んでいない・家賃ももらっていない、固都税などの税金の負担のみ生じて、共有者間の仲が一気に険悪になってしまいトラブルとなってしまう可能性があります。
不動産の利用に関する考えが共有者間で一致しないパターン
遺産相続により、相続人などで不動産を共有して引き継いだパターンです。
1人は取り壊しをして、新たに賃貸アパートを建てて運用したいという意向。
もう一人は、思い入れがある家なのでリフォームをして暮らし続けたいという意向。
このようなケースでは、共有持分とせずに暮らし続けたい人が単独相続を行えばスムーズですが、そのためには共有持分相当のまとまった現金を、その他の共有権利者に支払わなくてはいけません。
後々のトラブルを回避するためにも不動産の共有は避けたほうがいいかもしれません。
共有権利者の連絡先が分からないパターン
共有権利者の連絡先が分からなくなってしまっているパターンも、珍しいことではありません。
具体的なケースを紹介すると
- 家族から共有持分を相続したケース
- 共有権利者がすでに死亡しているケース
- 共有不動産が非常に古く、一部の共有権利者と音信不通になっているケース
不動産全体の売却やリフォームをしたいときには、共有権利者の同意が必要ですが、連絡がつかないことにはどうしようもありません。
住民票や戸籍謄本を取り寄せて、なんとか居場所を突き止める必要があります。それでも見つからない時には、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申請しなくてはいけません。
連絡先がわからないことによって、非常に大きな手間がかかってしまいます。
上記の事例のように、共有持分の不動産に関して、権利者の考えや希望が一致していないときや、連絡がとれないときにトラブルが起こる原因になってしまいます。
一旦トラブルが生じてしまうと、解決方法が見出しづらいという傾向があります。
また、権利者同士は法律や不動産に関しての専門家ではないため、なおさら解決を図るのが難しくなります。
共有持分は売却できるの？
共有持分の売却は可能です。
共有持分を売却する際には、他の権利者の同意も必要ありません。
ただし、共有持分の売却には制約があるので、把握しておく必要があります。
自己の共有持分の範囲内でしか売却できない
共有持分の売却ができるのは、自身の共有持分についてのみです。
「出来ないこと」で紹介した通り、不動産すべてを売却するには全員の同意が必要です。
例えば、持ち分が３分の１しかないときに、不動産を全部売却したり、2分の1など、自分が持っている持ち分を超えた分の売却をしたりすることはできないということです。
第三者が共有持分を購入しても自由に住めない
第三者が共有持分を購入しても、住んだり賃貸で貸し出したりすることは、現実的にはできないケースが大半です。
「共有持分には、居住する権利があるのでは？」
と不思議に思うかもしれませんが、もし、共有持分を購入した第三者が居住できてしまうと、他の共有権利者が住めなくなってしまいます。
売却相場は通常の不動産よりも安くなる
制約が生じてしまうことから、不動産の共有持分は一般的な不動産よりも、どうしても安くなってしまいます。
例えば、3,000万円の価値のある物件のうち、3分の1の権利を持っていたとしても、その共有持分を1,000万円で売れる可能性は低いということです。
これらの3つの制約があるため「共有持分の売却は可能」ではあるものの、一般の不動産と同じように売却できるわけではない、ということを把握しておく必要があります。
共有持分の売却相場は？
「共有持分が一般の不動産よりも安くなるのは分かったけど、実際にどのくらいの金額で売れるの？」という点を心配されている方も少なくないのではないでしょうか？
不動産の売却相場は、立地条件や不動産の状態（築年数や設備・家のグレードなど）によって、かなり金額が左右されてしまいます。
また、仲介で売却をする場合には、必ずしも売却がスムーズに進行するとは限らず、購入希望者が現れない場合にはいつまで経っても売れない、という状況が続いてしまうこともあります。
従って、相場はあくまでも「目安」として考えて、いかに確実に不動産を売却するかを考えるかが重要なポイントとなります。
共有持分の確実な売却方法と注意点
共有持分は「売りにくそう・・・」という印象を持ったかもしれません。
実際、一般の不動産に比べて共有持分は、売れにくいのは確かです。
しかし、共有持分は売り方さえ知れば、スムーズに売却できます。この章では、共有持分のスムーズな売却方法と注意点について解説します。
共有持分をスムーズに売却する方法
共有持分の売却は、一般的な不動産のように不動産会社での仲介で、そのまま売却をしようとしてもなかなかスムーズにいきません。
共有持分をスムーズに売却するためには、いくつか方法があるのでここでは、代表的なものを4点紹介します。
単独所有者１人にする
この時、単独所有者となる人は共有権利者に対して、持ち分相当額を支払うのが一般的です。
不動産を分割する
土地が広いときや、不動産が複数あるときなどは共有持分とせずに、不動産を分割してそれぞれの単独権利者とする方法もあります。
土地が狭いときや、一軒家が建っていて分割しようがないときなどは、現実的には取れない手段です。
他の共有権利者と一緒に不動産を売却する
この手法が共有者にとって一番のメリットがある売却手法です。購入者側も単独で所有できるため利用価値が上がります。
専門の不動産会社に買取依頼をする
共有持ち分の売却は、一般的にエンドユーザーに売却しづらい物件です。前述したとおり自己使用ができず需要が少ないのが現状で、売却先の候補は買取会社となってしまいます。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
共有持分が売れ残ってしまうデメリット
共有持分の売却について（特に共有権利者との話し合いや調整など）は、一人ではどうしようもないことも多くあります。
しかし、共有持分をそのままの状態で放置してしまったり、売れ残ってしまったりする状態には、大きなデメリットがあります。
共有持分にも税金（固定資産税など）がかかってしまうこと
共有持分であっても、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。使い道のない物件を持ったままにしていても、毎年維持費がかかってしまいます。
共有の状態が長引けば長引くほど、権利関係がややこしくなってしまうこと
万が一、共有権利者の1人が亡くなってしまった場合、その権利は亡くなった共有権利者の相続人に引き継がれます。
この時、相続人が複数人（妻Ａ，子Ｂ、子Ｃ）いる場合、後にＢが死亡した場合にＡの妻や子に相続され相続人が増えて行く状況になってしまう可能性があります。
さらに、その相続人が面識のない人（一緒に不動産を購入した人の兄弟や子どもなど）や、遠方に住んでいる可能性もあります。
共有の状況を長期間続ければ権利関係がややこしくなってしまう可能性が高いです。
権利関係がややこしくなってしまった場合でも、売却やリフォームを行う際に共同権利者の同意が必要になるため、ますます管理や運用が面倒になってしまいます。
売りたくても売れない状況の中、持ち続けることにもリスクがあるのは非常にもどかしいものです。
不動産売却の際にどのようなトラブルがあるのか？
不動産売却の際にどのようなトラブルが生じる可能性があるのかについて、１つずつ事例を検証していきましょう。
共有権利者の１人が勝手に不動産全体を売却しようとした
共有持分であるにもかかわらず、不動産全体が売りに出されてしまうことは稀にあります。
例えばAとBが共同所有している不動産をAが勝手に第三者のCに売却してしまった。
AはCに対して「単独所有権」（共有持分ではなくA単独の財産）として不動産を売却していた。
共有持分の売買は、自分自身の持分の範囲内であれば、他の共有権利者の同意がなくても単独で売却できますが、不動産全体の売却は認められません。
このような事例では、どのような結果になったとしても、円満に解決することが難しい状況に陥ってしまいます。
そもそもAは、共有不動産を勝手に売ること自体出来ないことなのですが、勝手に売却手続きを進めてしまったときの結論は、次のようになります。
- Aと購入者Cとの契約手続きは有効
- 共有物全体の所有権はCに移転しない（Cは購入したにも関わらず、住んだり賃貸物件として運営したりすることができない）
- AはB の持分を取得して、Cに引き渡さなくてはならない
共有者Bの立場からすれば、売却の意思がないにもかかわらず、Aが勝手に売却を進めてしまったために、明け渡しの協力をしなければならなくなります。
購入者Ｃにしても、せっかく物件を購入したのに、すぐに家に住むことができません。
共有持分の売却をきっかけに他の権利者との関係が悪化した
相続などでよくある話ですが、共有者Aが家屋の全部を使用していた場合、他の共有者Bは使用分に対しての賃料を貰っていないことが多くあります。
もちろん固定資産税などの税金は使用者が全部払っている状況でBは税金を支払ってくれているので仕方ないと思ってます。（本来であればBはAに対し賃料の請求は可能）
こういった場合、家屋を使用していない共有者Bは持っていても意味がないと思い、Aに対して共有持ち分の買い取りを打診をしますが、Aに金銭的な余裕があれば購入を検討する可能性もありますが、税金のみの支払いで家屋全体を使えているのでAにとっては購入しないで、このまま住み続けようという判断になるかもしれません。
ここで問題が生じる可能性がでてきます。
Aが購入しなかった場合、Bは持ち続けるメリットがないので第三者への売却を検討します。
Aは今まで賃料の支払いの代わりに税金を納めていましたが、Bが第三者に売却することによって賃料を請求される可能性があるからです。
Bが第三者に自己の共有持ち分を売却するのは自由ですが、上記の理由によってAとの関係性に亀裂が入る可能性があります。
トラブル①の事例は、そもそも違法行為（勝手に不動産全体を売却していたため）なので、トラブルになることは目に見えています。共有持ち分は様々なリスクがあることを念頭に置いておいたほうがいいと思います。
共有者同士の話し合いがもつれて余計な費用がかかる
共有持分の運用・売却の方向性にズレが生じているときには、話し合いがもつれてしまうことにより、デメリットが生じてしまうこともあります。
デメリットは2点あります。
- 当事者同士で解決できないほど話し合いがもつれてしまったときには、弁護士費用がかかる
共有財産の分割や運用方法についての、当人同士の思惑が正反対の場合、当人同士での問題解決が困難になります。 そんな時に頼りになるのは弁護士ですが、弁護士費用は決して安いとはいえません。
- 共有持分が売れ残ってしまうと、使っていなくても維持費がかかる
有持分には、固定資産税・都市計画税といった税金が毎年かかります。
このように、使用する用途がないのに共有持分を持ち続けていると、負担が大きくなってしまうことがあるため、要注意です。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
トラブルを防ぐためのポイント
トラブルを未然に防ぐためのポイントを解説します。
トラブルを防ぐためのポイントは2点あります。
共有状態は望ましくないため、早めに解消を試みる
仲の良い家族同士であっても、不動産の共有関係はトラブルの発生要因になります。
ましてや他人であったり、元配偶者であったりする場合にはなおさら、トラブルは起こりやすいでしょう。
トラブルを発生させないための最も基本的な考え方は、早めに共有関係を解消することです。
共有状態が長く続くと、以下のリスクがあります。
- 他の共有権利者が勝手に単独で、売却やリフォームを進めようとしてしまう可能性がある
- 毎年、税金がかかってしまう
- 他の共有権利者と連絡が取れなくなってしまうリスクが高くなる
（他の共有権利者が死亡してしまったり、引っ越しなどにより連絡先が変わってしまったりする恐れがあるため）
共有関係を解消するためのベストな対応策は、当人同士の話し合いですが、必ずしも話し合いがスムーズに進むとは限りません。
その場合は、弁護士に相談をして法律的な解決を試みるか、自らの共有持分を売却するかのいずれかです。
可能であれば、トラブルが生じにくくなるように、こまめに連絡を取り合うことも効果的です。
連絡をこまめに取り合うことは、将来的な音信不通を防ぐためにも効果的です。
共有持分の売却は共有持分専門の不動産買取業者に
共有持分を売却しようとしても、一般の不動産業者ではなかなかスムーズに手続きが進みません。
なぜなら、共有持分を第三者が購入しようとしてもメリットが非常に乏しく、逆に、使用に関しては様々な制約が設定されています。
一言にまとめると、購入者にとって共有持分は「非常にリスクが大きく、見返りの少ない物件」です。
もしもトラブルに発展してしまったら・・・
残念なことに、すでにトラブルにまで発展してしまった場合には、対応はとても厄介です。
というのも、共有持分の問題の場合、不動産という財産が絡むことと、解決のために専門的な法律知識が要求されることから、なかなか当事者同士での話し合いが難しいためです。
不動産の共有相手は多くのケースが、親族や（元）配偶者なので、トラブルをそのままにしておくより、解消しておいた方が良いことは言うまでもないことです。
考えられる対策は2通りあります。
専門の買取会社に、対応を依頼する
買取の専門会社に対応を依頼できる場合もあります。
当人同士でのやり取りの場合には、敵対関係になってしまい、話し合いが困難になりがちですが、ノウハウや知識を持った第三者である、専門会社が対応することにより、話し合いがスムーズに進む可能性があります。
また、買取会社の中には、弁護士事務所と提携している業者もあり、専門的な対応を依頼することができます。
弁護士に対応を依頼する
法律の専門家である弁護士に、対応を依頼するパターンもあります。 弁護士費用がかかるため、あらかじめ料金を確認したうえで、依頼すべきかどうかを判断しましょう。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
共有持分は専門の買取会社にて売却を！
紹介した4つの方法の中で唯一、他の共同権利者の協力が必要ないのが④の専門の買取会社で売却する方法です。
専用の買取会社に依頼すると、次のメリットがあります。
- 査定通りの金額で買取をしてくれる
- ノウハウや実績のある業者との手続きになるため、トラブルが発生する可能性が低い
- すぐに現金化できる
- 他の共有権利者との話し合いや、いざこざから解放される
専門業者に依頼をすれば、このように共有持分を持ち続けることの、デメリットを回避することができるというわけです。買取会社に依頼は選択肢の一つとして考えられる方法です。
マーキュリーでは共有持ち分の買取を行っております。共有持ち分でお悩みの方はご相談ください。
・マーキュリーについて
マーキュリーは、豊富な不動産の知識と経験を基に、不動産オーナー様が抱えるお悩み・お困りごとを解決いたします。
不動産に関するお悩み・お困りごとは多種多様で、人それぞれ異なります。
ご不安や問題点を的確に把握し、事案ごとに応じた最善な企画をご提案いたします。
不動産に関わる全ての人が納得でき、結果に満足できるよう、問題解決を目指し続けることが、
我々の存在意義であり、使命だと考えております。
【提供サービス】
・借地権や底地に特化したサービス「借地権相談所」（ https://shakuchiken.net/ ）
・再建築不可物件に特化したサービス「再建築不可.net」（ https://saikenchiku-fuka.net/）
商号：株式会社マーキュリー
本社：〒105-0004 東京都港区新橋6-22-4 MERCURY SHINBASHI
設立：2004年12月
代表者：代表取締役 宮地 博明
資本金：3000万円
事業内容：権利調整事業 不動産開発事業 借地権・底地権買取り事業 マンション建て替え事業
